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2019 年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》試題及答案（卷一） 判斷題 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和 技術(shù)因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。 ( ) 2、住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作 為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。 ( ) 3、經(jīng)濟(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局 的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議。 ( ) 4、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、 寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同 檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系， 分析其產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)布局的合理程度。 ( ) 5、不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功 能、 面向客戶的類型等方面均存在較大的差異， 因此可以按照房地產(chǎn) 的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。 ( ) 6、 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性， 表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大， 這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)， 因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 行劃分是最常見的劃分方式。 ( ) 7、一般來說， 市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺， 研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越大。 ( ) 8、房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，不包 括報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積。 ( ) 9、空置率是指報(bào)告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與 當(dāng)期竣工建筑面積的比值。 ( ) 10、在實(shí)際核算中，國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法，即生產(chǎn)法、 收入法和支出法。 ( ) 答案 判斷題 1、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。地產(chǎn)市場(chǎng) 運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見教材 P31。 2、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量。住房 問題的社會(huì)政治性特征， 使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng) 中的重要內(nèi)容。參見教材 P33。 3、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。會(huì)計(jì)師從事 開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作， 從全局的角度為項(xiàng)目投資提 出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議。參見教材 P35。 4、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是從經(jīng) 濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)， 考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、 寫字樓和商業(yè)用房等不同 物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間 的供給比例或交易比例關(guān)系， 分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 參見 教材 P37。 5、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。不同類型房地產(chǎn) 在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方 面均存在較大的差異， 因此需要按照房地產(chǎn)的用途， 將其分解為若干 子市場(chǎng)。參見教材 P38。 6、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)的不可移 動(dòng)性， 表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大， 這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是 地區(qū)性市場(chǎng)， 人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況， 也多從地域概念開 始， 因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主 要方式。 地域所包括的范圍可大可小， 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城 市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。參見教材 P38。 7、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。一般來說，市場(chǎng) 所包括的地域范圍越大， 其研究的深度就越淺， 研究成果對(duì)投資者的 實(shí)際意義也就越小。參見教材 P38。 8、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告 期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩 建的房屋面積仍包括在施工面積中。參見教材 P40。 9、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？罩寐适侵笀?bào)告 期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。參見教材 P40。 10、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是需求指標(biāo)。在實(shí)際核算中，國內(nèi)生 產(chǎn)總值有三種計(jì)算方法， 即生產(chǎn)法、 收入法和支出法。 參見教材 P41。 多項(xiàng)選擇題 1、下列關(guān)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的描述，正確的有 ( )。 A、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng) B、因?yàn)橥恋睾偷厣辖ㄖ锊荒芤苿?dòng)，所以不可以被某個(gè)人或單 位擁有 C、電子商務(wù)時(shí)代的到來，交易雙方不再需要到一個(gè)特定的場(chǎng)所 去交易 D、房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房 地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成 E、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本 及其他類型商品的最大區(qū)別 2、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有 ( )。 A、社會(huì)因素 B、經(jīng)濟(jì)因素 C、資源因素 D、政策因素 E、技術(shù)因素 3、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要力量包括 ( )。 A、金融業(yè)的發(fā)展 B、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 C、人文環(huán)境的變化 D、社會(huì)環(huán)境的變化 E、政治制度的變遷 4、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有 ( )。 A、制定市場(chǎng)規(guī)則 B、進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管 C、確定土地利用條件 D、制定商品房價(jià)格 E、提供商業(yè)貸款 5、 當(dāng)承包商僅作為營造商時(shí)， 其利潤僅與 ( )有關(guān)， 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn) 相對(duì)較少。 A、土地成本 B、建造成本 C、資金籌措 D、施工周期 E、市場(chǎng)營銷 6、 從宏觀上說， 在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)， 通常應(yīng)分析 ( )。 A、總量結(jié)構(gòu) B、區(qū)域結(jié)構(gòu) C、租買結(jié)構(gòu) D、供求結(jié)構(gòu) E、物理結(jié)構(gòu) 7、 上海市公寓租賃市場(chǎng)， 是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的 ( )標(biāo)準(zhǔn)劃分的。 A、按地域細(xì)分 B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分 C、按增量存量細(xì)分 D、按交易方式細(xì)分 E、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 8、下列選項(xiàng)中，屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的有 ( )。 A、普通住宅 B、公寓市場(chǎng) C、休閑旅游設(shè)施 D、倉儲(chǔ)用房市場(chǎng) E、工業(yè)寫字樓 9、下列房地產(chǎn)成本費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入竣工房屋價(jià)值的有 ( )。 A、房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資 B、土地購置費(fèi)用 C、城市公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) D、房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資 E、廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費(fèi)用 10、房屋施工面積包括 ( )幾項(xiàng)。 A、報(bào)告期新開工的面積 B、上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積 C、上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積 D、上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積 E、上期開始施工跨入本期未施工的面積 單選題 多項(xiàng)選擇題 1、 【正確答案】 CDE 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義。選項(xiàng) A 錯(cuò)誤， 傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所 ;選項(xiàng) B 錯(cuò)誤， 雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)， 但可以被某個(gè)人或單位擁有。 參見教材 P30。 2、 【正確答案】 ABD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市 場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。參見教材 P31。 3、 【正確答案】 ABCE 【答案解析】 本題考查的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的力量。影響 房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要力量包括： (1)金融業(yè)的發(fā)展 ;(2)信息、通訊技 術(shù)水平的提高和交通條件的改善 ;(3)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 ;(4)人文 環(huán)境的變化 ;(5)自然環(huán)境的變化 ;(6)政治制度的變遷。參見教材 P32～ 33。 4、 【正確答案】 AB 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。政府及政府 機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過程中， 既有制定規(guī)則的權(quán)力， 又有監(jiān) 督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。參見教材 P34。 5、 【正確答案】 BD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。當(dāng)承包商僅 作為營造商時(shí)， 其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)， 承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相 對(duì)較少。參見教材 P35。 6、 【正確答案】 ABCD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。為了從宏觀角度 把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)， 有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分析， 也常常采用對(duì) 有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)量比例關(guān)系分析的方法。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié) 構(gòu)，包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租 買結(jié)構(gòu)等維度。參見教材 P37。 7、 【正確答案】 ABD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。上海市是按地域 細(xì)分，公寓是按用途細(xì)分，租賃是按交易方式細(xì)分。參見教材 P38～ 39。 8、 【正確答案】 DE 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。按照房地產(chǎn)市場(chǎng) 的用途， 可將房地產(chǎn)市場(chǎng)分解為若干子市場(chǎng)， 如工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)包括標(biāo) 準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉 儲(chǔ)用房市場(chǎng)等。選項(xiàng) AB 屬于居住物業(yè)市場(chǎng)。參見教材 P38。 9、 【正確答案】 AD 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)?？⒐し课莸膬r(jià)值 一般按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、 結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價(jià)值，也包括作 為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備 (如電梯、通 風(fēng)設(shè)備等 )的購置和安裝費(fèi)用 ;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的 購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費(fèi)用， 購置土地的費(fèi)用，征收補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用及城市建設(shè)配套投 資。參見教材 P39。 10、 【正確答案】 ABC 【答案解析】 本題考查的是供給指標(biāo)。房屋施工面積是指報(bào)告 期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。 包括報(bào)告期新開工的面積和上期開工 跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積， 以及上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工 的房屋面積。參見教材 P40。 單選題 1、導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣 方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方的特性不包括 ( )。 A、交易復(fù)雜性 B、異質(zhì)性 C、位置固定性 D、價(jià)值量大 2、房地產(chǎn)的價(jià)格機(jī)制是通過 ( )發(fā)揮作用的。 A、市場(chǎng) B、法律 C、開發(fā)商 D、房屋購買者 3、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么 該類型物業(yè)的出租需求就會(huì) ( )。 A、減少 B、增加 C、不變 D、同步遞減 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在資產(chǎn)市場(chǎng)和 ( )兩個(gè)層面。 A、信托市場(chǎng) B、證券市場(chǎng) C、資本市場(chǎng) D、空間市場(chǎng) 5、下列選項(xiàng)中，屬于導(dǎo)致房地產(chǎn)周期循環(huán)的制度原因是 ( )。 A、非理性預(yù)期 B、預(yù)售制度的期貨效應(yīng) C、容積率的控制 D、市場(chǎng)信息不充分 6、需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這 種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段 7、房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o 增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由 ( )。 A、上升到下降 B、下降到上升 C、高于合理空置率到低于合理空置率 D、低于合理空置率到高于合理空置率 8、 在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中， 供給增長速度高于需求增長速度， 空置率上升并逐漸接近合理水平， 這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期 的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段 9、從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著 增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的 ( )。 A、第一階段 B、第二階段的后半段 C、第三階段的后半段 D、第四階段 10、 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中， 正 確的是 ( )。 A、自然周期與投資周期同步變化 B、投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C、投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期 D、投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 答案 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。由于房地產(chǎn)具 有的位置固定性、異質(zhì)性、 弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn) 質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了 解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方， 進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在更嚴(yán)重的信息不 對(duì)稱問題。參見教材 P46。 2、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。價(jià)格機(jī)制是通 過市場(chǎng)發(fā)揮作用的。參見教材 P46。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。某類物業(yè)或可 替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化、 售價(jià)太高， 對(duì)出租住宅的需求就 會(huì)增加。參見教材 P47。 4、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。房地 產(chǎn)市場(chǎng)也存在資產(chǎn)市場(chǎng)和空間市場(chǎng)這兩個(gè)層面。參見教材 P48。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣循環(huán)。選項(xiàng) A 屬 于生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響 ;選項(xiàng) C 屬于政策因素影響 ;選項(xiàng) D 與制度因素并列。制度因素的影響，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介等 房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)制度的健全程度等。參見教材 P50。 6、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期?？罩寐世^ 續(xù)下降，說明屬于第一、二階段。租金增長率上升，說明屬于第二階 段。參見教材 P51。 7、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。該轉(zhuǎn)折點(diǎn) 為 C點(diǎn)， C 點(diǎn)的空置率最小，正好是由下降到上升的一個(gè)拐點(diǎn)。參見 教材 P51。 8、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期?？罩寐噬?升，表明一定是從上向下的走勢(shì)，第三或第四階段，而上升接近合理 水平，就是快到達(dá)中間的線。如果是第四階段，它的趨勢(shì)是快要達(dá)到 最高空置率。參見教材 P51～ 52。 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。從第二階 段開始，就有新項(xiàng)目開工，即有資本流入，到了第二階段的后半段， 由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)， 資本流量顯著增 加。參見教材 P52～ 53。 10、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。投資周期 在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化， 在三四周期則超 前于市場(chǎng)自然周期。參見教材 P53。 單項(xiàng)選擇題 1、下列選項(xiàng)中，用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反 映土地轉(zhuǎn)化為房屋效率的指標(biāo)是 ( )。 A、土地轉(zhuǎn)化率 B、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) C、開發(fā)投資杠桿率 D、住房市場(chǎng)指數(shù) 2、房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是 ( )。 A、住房可支付指數(shù) B、開發(fā)投資杠桿率 C、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù) D、土地轉(zhuǎn)化率 3、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi) ( )的房屋建筑面積。 A、已正式交付使用 B、已正式簽訂商品房預(yù)售合同 C、已正式簽訂商品房交易合同 D、已正式竣工驗(yàn)收合格 4、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為 120 萬套，其中可供租 售住房 6 萬套，本年新竣工住房 15 萬套，銷售住房 12 萬套，則吸納 周期為 ( )年。 A、 0.50 B、 1.25 C、 1.75 D、 3.64 5、 某市 2013 年存量商品住宅的吸納率為 50%， 該市同期存量商 品住宅的吸納周期是 ( )。 A、 1 年 B、 2 年 C、 1 個(gè)月 D、 2 個(gè)月 6、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。 A、吸納周期是把房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間 B、吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間 C、在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期 D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) 7、 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為 10000萬元， 其中自有資金為 4000 萬元，通過發(fā)行債券獲得 2000 萬元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā) 投資杠桿率為 ( )。 A、 0.40 B、 0.60 C、 2.50 D、 5.00 8、 ( )是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)， 根據(jù)開發(fā)商 對(duì)當(dāng)前銷售、 未來 6 個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購買者數(shù) 量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。 A、住房市場(chǎng)指數(shù) B、住房價(jià)格合理性指數(shù) C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D、房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格 9、由于市場(chǎng)信息的缺乏，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易通常需要房地產(chǎn)估價(jià) 師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)， 這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特性中 的 ( )。 A、市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性 B、市場(chǎng)需求的廣泛性 C、市場(chǎng)需求的多樣性 D、市場(chǎng)交易的復(fù)雜性 10、 下列選項(xiàng)中， 不屬于解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的主要 途徑的是 ( )。 A、發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù) B、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作 C、加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制 D、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度 答案 單項(xiàng)選擇題 1、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。土地轉(zhuǎn)化率， 用于監(jiān)測(cè)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間的關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋效 率。參見教材 P43。 2、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系 數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占 GDP 的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀 經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。參見教材 P43。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。預(yù)售面積，是指報(bào) 告期內(nèi)已正式簽訂商品房預(yù)售合同的房屋建筑面積。參見教材 P43。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期 =可供租售 量 /吸納量 =(6+15)/12=1.75(年 )。參見教材 P43。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期在數(shù)值上 等于吸納率的倒數(shù)，吸納周期 =1/吸納率。參見教材 P43。 6、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)交易指標(biāo)。吸納周期是指按報(bào) 告期內(nèi)的吸納速度計(jì)算， 同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要 花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)， 吸納周期又稱為銷售周期。參見教材 P43。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。開發(fā) 投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率， 開 發(fā)投資杠桿率 =10000/4000=2.5。參見教材 P43。 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。住房市場(chǎng)指 數(shù)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的指標(biāo)。 根據(jù)開發(fā)商對(duì)當(dāng)前銷 售、 未來 6 個(gè)月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對(duì)潛在購買者數(shù)量預(yù)期的 調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。參見教材 P44。 9、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。由于房地產(chǎn)市 場(chǎng)上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定 ;房 地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序， 耗費(fèi)時(shí)間比較長， 交 易費(fèi)用通常也比較多 ;加之市場(chǎng)信息的缺乏，市場(chǎng)交易通常需要房地 產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員提供服務(wù)。參見教材 P45。 10、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。解決房地產(chǎn)市 場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)業(yè)， 政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作， 提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度。 參 見教材 P46。 單項(xiàng)選擇題 1、下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)體系參與要素的是 ( )。 A、交易當(dāng)事人 B、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn) C、房地產(chǎn)交易需求 D、交易組織機(jī)構(gòu) 2、 ( )是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、 能源、 環(huán)境和生態(tài)等自 然資源條件。 A、政治環(huán)境 B、資源環(huán)境 C、技術(shù)環(huán)境 D、國際環(huán)境 3、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的是 ( )。 A、城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B、人口數(shù)量結(jié)構(gòu) C、土地資源狀況 D、建筑技術(shù)進(jìn)步 4、下列選項(xiàng)中，不屬于造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師在房地產(chǎn)開發(fā)過程 中主要工作的是 ( )。 A、工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算 B、工程竣工后的工程結(jié)算 C、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù) D、工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底 5、 ( )從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面的工作， 從全局的 角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議， 包括財(cái)務(wù)預(yù)算、 工 程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)投 資企業(yè)的負(fù)責(zé)人通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。 A、會(huì)計(jì)師 B、建筑師 C、工程師 D、律師 6、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度 較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的 ( )特征。 A、壟斷競(jìng)爭(zhēng) B、寡頭壟斷 C、壟斷 D、競(jìng)爭(zhēng) 7、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 ( )特征， 給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控 制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。 A、移動(dòng) B、異質(zhì) C、壟斷競(jìng)爭(zhēng) D、買賣 8、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān) 系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是 ( )。 A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) B、總量結(jié)構(gòu) C、供求結(jié)構(gòu) D、投資結(jié)構(gòu) 9、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同 目的和方式， 分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化 的是 ( )。 A、區(qū)域結(jié)構(gòu)分心 B、租買結(jié)構(gòu)分析 C、供求結(jié)構(gòu)縫隙 D、投資結(jié)構(gòu)分析 10、下列選項(xiàng)中不屬于居住物業(yè)市場(chǎng)的是 ( )。 A、普通住宅 B、別墅 C、休閑旅游設(shè)施 D、公寓市場(chǎng) 答案 單項(xiàng)選擇題 1、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義。房地產(chǎn)市場(chǎng)由 參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制 度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。參見教材 P30。 2、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。資源環(huán)境 是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、 能源、 環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。 參見教材 P31。 3、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。選項(xiàng) B 是 社會(huì)環(huán)境因素， 選項(xiàng) C是資源環(huán)境因素， 選項(xiàng) D 是技術(shù)環(huán)境因素。 經(jīng) 濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)， 存在于房地產(chǎn)業(yè)之外， 而又對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀 況、利率和通貨膨脹率等。參見教材 P31。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。在房地產(chǎn)開 發(fā)過程中，造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師可服務(wù)于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理 機(jī)構(gòu)或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)。其主要負(fù)責(zé)： (1)工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、 工程成本預(yù)算 ;(2)工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底 ;(3)工程施工過程中的 成本控制、成本管理和合同管理 ;(4)工程竣工后的工程結(jié)算。參見教 材 P35。 5、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。會(huì)計(jì)師從事 開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面的工作， 從全局的角度為項(xiàng)目投資 提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與 清賬、合同監(jiān)督、 提供付款方式等，并及時(shí)向開發(fā)投資企業(yè)的負(fù)責(zé)人 通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。參見教材 P35。 6、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有 明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性， 且市場(chǎng)集中度較低， 因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具 有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。參見教材 P36。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟 斷競(jìng)爭(zhēng)特征， 給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力， 包括銷售 時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。參見教材 P36～ 37。 8、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)?？偭拷Y(jié)構(gòu)，從房 地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)， 分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系， 考察房地 產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。參見教材 P37。 9、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu)：根據(jù) 投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式， 分析不同投資目的或 方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。參見教材 P37。 10、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。選項(xiàng) C 屬于商業(yè) 物業(yè)市場(chǎng)。按照房地產(chǎn)的用途，可以分解為居住物業(yè)市場(chǎng) (含普通住 宅、別壁、公寓市場(chǎng)等 )、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng) ((寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、 休閑旅游設(shè)施、酒店市場(chǎng)等 )、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) (標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字摟、倉儲(chǔ)用房市場(chǎng)等 )、特 殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。參見教材 P38。 判斷題 1、從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力。 ( ) 2、圍繞持有房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動(dòng)是人類最早的投資 活動(dòng)之一，是因?yàn)檫@種投資活動(dòng)源于出租經(jīng)營目的。 ( ) 3、商品房開發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資， 無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。 ( ) 4、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè) 物業(yè)的能力無關(guān)。 ( ) 5、對(duì)房地產(chǎn)的使用功能進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保 值和增值。 ( ) 6、缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者，往往 傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)。 ( ) 7、房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益， 因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者間接投資房地產(chǎn)的重要工具。 ( ) 8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項(xiàng)目所需資金屬于直 接融資。 ( ) 9、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)性強(qiáng)。 ( ) 10、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越分散，投 資風(fēng)險(xiǎn)也就越大。 反之， 標(biāo)準(zhǔn)差越大， 各種可能收益的分布就越集中， 風(fēng)險(xiǎn)就越小。 ( ) 答案 判斷題 1、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是投資概述。從生產(chǎn)力角度來考察， 投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力，因?yàn)槠髽I(yè)的建立和發(fā)展都離不開投 資，企業(yè)的運(yùn)行也離不開投資活動(dòng)。參見教材 P3。 2、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。圍繞持有房地產(chǎn) 或房地產(chǎn)權(quán)益的投資活動(dòng)是人類最早的投資活動(dòng)之一， 不管這種投資 活動(dòng)是源于自用還是出租經(jīng)營為目的。參見教材 P4。 3、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)投資 主體不同，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資、企業(yè)投資 和個(gè)人投資。 不同投資主體的投資目的有顯著差異， 政府投資和非盈 利機(jī)構(gòu)投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益， 如公共租 賃住房投資、 綠色住宅示范項(xiàng)目投資等。 企業(yè)投資和個(gè)人投資則更注 重經(jīng)濟(jì)效益，如寫字摟投資、商品住宅投資等。參見教材 P4。 4、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。商業(yè)物業(yè)投資的 收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值， 且收益水平與投 資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。參見教材 P5。 5、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的收益是 在使用過程中產(chǎn)生的， 投資者通過及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能， 使之 適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征， 不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益， 還 能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。參見教材 P8。 6、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。缺乏房地產(chǎn)投資 管理經(jīng)驗(yàn)且具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者， 往往傾向于購買處于黃金地段 的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)， 這類物業(yè)的購買價(jià)格高、 收益水平較低但風(fēng)險(xiǎn)也低。 參見教材 P11。 7、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。 REITs選擇投資的 領(lǐng)域非常廣泛， 其投資涉及許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和 抵押資產(chǎn)。 由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理， 其收益水平也大大 高于一般的股票收益，因而 REITs股票往往成為個(gè)人投資者以及大型 機(jī)構(gòu)投資者 (包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和 共同基金等 )間接投資房地產(chǎn)的重要工具。參見教材 P12。 8、 【正確答案】 對(duì) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成 本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場(chǎng)直接融 資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)直接融資，有 首次公開發(fā)行 (IPO)、 配股、 公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等 形式。參見教材 P12。 9、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資變 現(xiàn)性差。參見教材 P15。 10、 【正確答案】 錯(cuò) 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念。一般來說， 標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反 之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。參見 教材 P16。 單選題 1、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通 常會(huì)選擇 ( )。 A、進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資 B、尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資 C、機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資 2、 某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是 10 年， 那么對(duì) 10 年期限內(nèi)和 10 年后 轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多， 預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多， 這反映 的是 ( )風(fēng)險(xiǎn)。 A、通貨膨脹 B、未來運(yùn)營費(fèi)用 C、時(shí)間 D、持有期 3、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議，在大陸的投資 不能超過其全部投資的 10%，這是基于 ( )的考慮結(jié)果。 A、風(fēng)險(xiǎn)投資 B、投資組合 C、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 D、占領(lǐng)世界投資市場(chǎng) 4、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營 策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)， 這是通過投資 項(xiàng)目的 ( )組合來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。 A、地理區(qū)域 B、時(shí)間分布 C、物業(yè)類型 D、收益形式 5、假設(shè)銀行一年期存款利率為 2.28%，貸款利率為 5.85%，投資 市場(chǎng)的平均收益率為 12%， 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為 ( )。 A、 4.42% B、 8.11% C、 8.13% D、 9.54% 6、 假如市場(chǎng)的整體平均收益率是 10%， 無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率為 5%,， 一個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是 0.5，則其預(yù)期收益率為 ( )。 A、 8.5% B、 4.5% C、 5% D、 7.5% 7、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為 20%，國家債券的收益率 為 10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為 0.4，則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為 ( )。 A、 8% B、 4% C、 14% D、 12% 8、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為 15%，國債收益率為 9%， 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為 0.23， 則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是 ( )。 A、 10.38% B、 11.07% C、 12.45% D、 13.62% 9、某投資市場(chǎng)的平均收益率為 15%，銀行貸款利率為 5.5%，國 債收益率為 3%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為 0.3。那么，當(dāng)前 房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為 ( )。 A、 5.7% B、 6.6% C、 7.9% D、 9.4% 多選題 1、房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括 ( )。 A、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) B、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) C、持有期風(fēng)險(xiǎn) D、政治風(fēng)險(xiǎn) E、或然損失風(fēng)險(xiǎn) 2 、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，對(duì)房地產(chǎn)投資分類及各自 特點(diǎn)的說法中，正確的有 ( )。 A、分為收益型、收益加增值型和機(jī)會(huì)型 B、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于收益加增值型 C、對(duì)于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益型投資 D、能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的適合選擇機(jī)會(huì)型 投資 E、收益型投資以獲取穩(wěn)定的租金為目的 3、關(guān)于投資組合理論的說法，正確的有 ( )。 A、投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變 成毫無風(fēng)險(xiǎn) B、通過投資組合理論可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵 銷 C、投資組合理論的目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng) 險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化 D、對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不 同的反應(yīng) E、大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分 布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性 答案 單選題 1、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能 承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、 期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者， 則選擇機(jī)會(huì) 型房地產(chǎn)投資。參見教材 P22。 2、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng) 險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。 一般來說， 投資項(xiàng)目的壽 命周期越長， 可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定因素就越多。 參見教 材 P22。 3、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn) 行房地產(chǎn)投資時(shí)， 非常注重研究其地區(qū)分布、 時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型 分布的合理性， 以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)， 又不失去獲取較高收益的機(jī) 會(huì)。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中 國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的 10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香 港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的 商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。參見教材 P24。 4、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn) 行房地產(chǎn)投資時(shí)， 非常注重研究其地區(qū)分布、 時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型 分布的合理性， 以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)， 又不失去獲取較高收益的機(jī) 會(huì)。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中 國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的 10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香 港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的 商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。參見教材 P24。 5、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率 E(Rj)=2.28%+0.6 (12%-2.28%)=8.112%。注意無風(fēng)險(xiǎn)收益率在我國為 一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材 P25。 6、 【正確答案】 D 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率 =無風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)的收益率 +系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) (市場(chǎng)整體平均收益率 -無風(fēng)險(xiǎn) 資產(chǎn)的收益率 )=5%+0.5 (10%-5%)=7.5%。參見教材 P26。 7、 【正確答案】 C 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。方法一：公式作法。 折現(xiàn)率 =無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率 +市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) (市場(chǎng)的平均收益率 -無風(fēng) 險(xiǎn)投資收益率 )=10%+0.4 (20%-10%)=14%。方法二：帶有技術(shù)含量的 排除法。 該折現(xiàn)率一定大于無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率， 即大于 10%， 選項(xiàng) A、 B可立即排除。參見教材 P26。 8、 【正確答案】 A 【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。折現(xiàn)率 =無風(fēng)險(xiǎn) 投資收益率 +市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) (市場(chǎng)的平均收益率 -無風(fēng)險(xiǎn)投資收益 率 )=9%+0.23(15%-9%)=10.38%。參見教材 P27。 9、 【正確答案】 B 【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。預(yù)期收益率 R= 無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率 +市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) (市場(chǎng)的平均收益率 -無風(fēng)險(xiǎn)投資 收益率 )=3%+0.3 (15%-3%)=6.6%。參見教材 P28。 多選題 1、 【正確答案】 ABC 【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投 資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括收益現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)、 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、 資本價(jià)值 風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。參見教材 P21～ 22。 、 【正確答案】 ADE 【答案解析】 本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。選 項(xiàng) B 錯(cuò)誤， 房地產(chǎn)開發(fā)投資一般屬于機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資 ;選項(xiàng) C錯(cuò)誤， 對(duì)于剛剛竣工的收益性物業(yè)的投資屬于收益加增值型房地產(chǎn)投資。 參 見教材 P22。 3、 【正確答案】 ACDE 【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。選項(xiàng) B 錯(cuò)誤，通過 投資組合理論， 可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵銷， 但系統(tǒng) 風(fēng)險(xiǎn)因素仍然存在。參見教材 P25。