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《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 1 考試題型 1．單項選擇題 221=22 2．多項選擇題 202=40 3．判斷題 51=5 4．簡答題 35=15 5．計算題 24=8 6. 案例分析題 110=10 第一章 緒論 一、房地產(chǎn)的特征 1．自然特征（物理特征） ：固定性、個別性、耐久性、有限性； 2．經(jīng)濟特征：建設(shè)周期長，投資大；投資的流動性差；價值高大性；產(chǎn) 權(quán)分割性；保值和增值性。 二、房地產(chǎn)業(yè)的特點 1．投資大、借款多、周期長。 2．市場受區(qū)域因素影響較大。 3．具有投資和消費的雙重性。 4．受國家政策和城市規(guī)劃的影響。 三、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)、作用和地位 行業(yè)性質(zhì)：第三產(chǎn)業(yè) 在國民經(jīng)濟中的地位：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 2 柱性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟中重要的產(chǎn)業(yè)部門。 作用： 1．是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。 2．房地產(chǎn)是家庭重要的財富和政府財政收入的重要來源。 3．房地產(chǎn)業(yè)具有帶動性。 四、房地產(chǎn)金融的作用 1．是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障。 2．利用政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。 3．引導(dǎo)住房消費促進房改。 五、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 1．關(guān)系密切，依賴性強。 2．同銀行業(yè)相互促進。 3．不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運行。 六、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)金融的內(nèi)容可以根據(jù)服務(wù)對象和市場主體的不同，可以劃分為如 下內(nèi)容： 1．開發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 2．消費性房地產(chǎn)金融服務(wù) 3．市場化房地產(chǎn)金融服務(wù)《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 3 第二章 房地產(chǎn)金融基本知識 一、房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素 客體：房地產(chǎn)資金（房地產(chǎn)業(yè)的血液） 主體：資金的供求者，中介（金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)） 融資形式：信用工具 市場信號：利率 市場規(guī)則：進出規(guī)則、競爭規(guī)則、交易規(guī)則和仲裁規(guī)則。 二、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運作的基本模式 三、影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟因素 1．通貨膨脹 物價上漲→貨幣貶值→房地產(chǎn)保值和增值→增加房地產(chǎn)投資需求→房價 上漲； 6 資 金 來 源 政府撥款 銀行貸款 抵押貸款 證券市場 企業(yè)自籌（資本金） 集體集資 預(yù)收款 國營公司 各類公司 債券 股票 股份公司 各類公司 各類公司 用戶 住房公積金 住宅合作社 特定城市政府與居民《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 4 物價持續(xù)上漲→收縮性貨幣政策→房地產(chǎn)資金不足→樓市低迷→貸款拖 欠。 2．銀行利率的變化 銀行利率下降→資金使用成本降低→房地產(chǎn)需求增加、房地產(chǎn)投資增加 →有利于房地產(chǎn)發(fā)展；反之，則不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 3．所得稅法的變化 房地產(chǎn)交易方面減稅→降低了交易成本→有利于活躍市場交易，有利于 投資→有利于房地產(chǎn)發(fā)展；反之，則不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 4．貨幣匯率的變化 匯率上升（本位幣升值，外幣貶值）→資本流出→資金減少→房地產(chǎn)價 格下降； 匯率下降（本位幣貶值，外幣升值）→資本流入→資金增加→房地產(chǎn)價 格上升。 5．日用品價格的變化 日用品價格上漲→人們購買力下降→減少對房地產(chǎn)的需求。 6．房地產(chǎn)證券和其它投資工具回報率的變化 證券和其他投資工具回報率上升→房地產(chǎn)資金流向證券業(yè)→房地產(chǎn)資金 減少。 7．金融政策 金融政策放松→房地產(chǎn)資金增加或貸款較容易→促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 8．社會福利制度 福利條件越好，個人買房不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 5 三、名義利率、名義利率的構(gòu)成、實際利率 1．名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同 約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利 率就是到期收益率。 2．利率集 所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率。 一般來講包括： ⑴ 無風(fēng)險短期實際利率：沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹情況下的均衡點利 率，通常用短期國庫券票面利率表示。 ⑵ 通漲溢價：為補償持續(xù)通貨膨脹的購買力損失而要求提高的利率 ⑶ 期限溢價：期限風(fēng)險收益率（彌補因償債期長而帶來的風(fēng)險） ⑷ 差價：違約風(fēng)險收益率（彌補因債務(wù)人無法按時還本付息而帶來的風(fēng) 險） ，流動性風(fēng)險收益率（彌補因債務(wù)人資產(chǎn)流動性不好而帶來的風(fēng)險） ，補 償?shù)盅菏掷m(xù)費。 3．實際利率 = 名義利率－通貨膨脹率 實際利率是名義利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，是 借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或 利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 四、信貸和擔(dān)保貸款 1．信貸（信用貸款） 信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借 款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 6 發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 2．擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款的4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） ——在借款人出現(xiàn)違約時， 由第三人 （擔(dān) 保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款 銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； ⑶ 抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋 作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊 方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全 權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款” ⑷ 質(zhì)押（或抵押）+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的 結(jié)合。 3．信貸與抵押貸款的關(guān)系 ⑴ 聯(lián)系：信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系。 ⑵ 區(qū)別： 比較 信貸 抵押貸款 還款保證 信譽 抵押物價值 貸款安全性 低 高 貸款難易程度 難 易 可貸資金比例 資產(chǎn)的30‐50% 抵押物價值的70‐90%《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 7 五、抵押貸款的相關(guān)規(guī)定 1．可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括： ⑴ 依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)； ⑵ 企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓 館、自用住宅等建筑物； ⑶ 依法獲得的房屋期權(quán)； ⑷ 依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； ⑸ 依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地 使用權(quán)。 2．不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn) ⑴ 權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵ 已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶ 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷ 列為文物保護的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸ 被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺ 未經(jīng)中國注冊會計師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻ 行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼ 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允 許抵押的除外； ⑽ 劃撥土地使用權(quán)。 3．設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項：共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 8 人書面同意。已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效； 目前公房不可抵押。 4．房屋拍賣后的清償順序 房屋拍賣所得的清償順序是： A、支付處分抵押房屋的費用， B、扣除抵押房屋應(yīng)承擔(dān)的稅款， C、償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應(yīng)付的違約金， D、剩余金額返還抵押人， E、若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。 5．重復(fù)抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以重復(fù)抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，按照登記的順序來實 現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不 受保護。 六、質(zhì)押 我國的《擔(dān)保法》對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各 種債券（國庫券、國家重點建設(shè)券、金融債券和AAA級企業(yè)債券）和存款單等 有價證券。 七、保證 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債 務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 1．公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍：其所有的除維持保證人自《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 9 身及其家庭生活必須費用外的財產(chǎn)。 2．企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍：企業(yè)所有的財產(chǎn)。 第三章 抵押貸款的運作 一、房地產(chǎn)抵押貸款的種類 房地產(chǎn)抵押貸款按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可劃分成多種種類。 ⑴ 按貸款對象分類，可分為： ① 企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款。 ② 個人房地產(chǎn)抵押貸款。 ⑵ 按貸款用途分類，可分為： ① 房屋開發(fā)抵押貸款。 ② 土地開發(fā)抵押貸款。 ③ 購房抵押貸款。 ④ 其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款。 ⑶ 按貸款利率確定方式和計息方法分類，可分為： ① 固定利率房地產(chǎn)抵押貸款。 ② 浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款。 ③ 可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 二、杠桿作用的形式 Y = I + DL R－i=D《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 10 貸款比例和杠桿大小（L）正相關(guān)。 杠桿作用形式 資產(chǎn)收益率與貸款利率關(guān)系 權(quán)益收益率 杠桿正作用 ﹥ 上升 杠桿中性作用 = 不受影響 杠桿負(fù)作用 ﹤ 下降 三、月還款額 1．本息均還法 2．先息后本法 兩種方法比較 相同之處：都是等額還款法。 不同之處： ⑴ 二者的月還款額不同； ⑵ 每月還款額中本金、利息所占比重不同； ⑶ 兩種還款方式中利息總額不同； ⑷ 在發(fā)生提前還清債務(wù)時，剩余本金不同，產(chǎn)生的后果也有重要差別。 息后本法（等額本息法）的計算。 L V M M V V = - = - 1 1 1 ) 1 ( ) 1 ( - + + n n i i i M《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 11 計算：借款 50 萬，分 15 年還清，貸款的年利率為 6.55%，每月的還款額 是多少？ 5087.39= 4369.5（元） 四、月本利和因子表 貸款額=月還款額1 元錢累積貼現(xiàn)值 月還款額= 借款額 月償還因子 26 ? 借 款 30萬 ， 分 20年 還 清 ， 貸 款 的 年 利 率 為 10%， 每 月 的 還 款 額 是 多 少 ？ ? 計 劃 每 月 還 款 3000元 ， 借 款 期 限 是 20年 ， 年 利 率 是 10%， 可 以 借 款 多 少 ？ （ 元 ） 月 還 款 額 2 8 9 5 0 0 9 6 5 . 0 3 0 0 0 0 0 = = （ 元 ） 借 款 額 8 3 . 3 1 0 8 8 0 0 0 9 6 5 . 0 3 0 0 0 = = （ 元 ） 借 款 額 8 6 . 3 1 0 8 7 3 6 2 4 6 1 9 . 1 0 3 3 0 0 0 = =《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 12 五、抵押貸款的參與人 43 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務(wù)部分的賠費 房屋 的居 住權(quán) 和使 用權(quán) 房屋 的抵 押權(quán) 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權(quán) 六、抵押貸款運作 30 借款人申請 銀行審查、審批 發(fā)放貸款 借款合同、抵押合同 抵押登記 辦理保險 權(quán)屬證明交付銀行 辦理手續(xù) 還本付息 清戶撤押 個人住房抵押貸款的操作程序《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 13 45 抵押貸款運行過程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機構(gòu)） 拍賣公司 貸款資金 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)、撤銷抵押 違約 超過債務(wù)的資金 債 務(wù) 售價低于債務(wù)部分 七、期前還款罰則 在發(fā)生期前還款時，抵押權(quán)人一般要求抵押借款人： l 多付 6 個月的利息； l 多付剩余本金的 1‐5%作為罰金。 第四章 個人住房貸款 一、個人住房貸款的概念和特點 1．概念： 個人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款。 個人住房貸款是一種中長期貸款。 2．特點 ⑴ 個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種 ⑵ 個人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 14 ⑶ 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) ⑷ 個人住房抵押貸款可以實行證券化 ⑸ 個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 ⑹ 個人住房貸款成本較高，但效益較好 二、個人住房貸款的種類 1．政策性個人住房抵押貸款：包括住房公積金貸款和政府貼息貸款（如 各種的安居工程或其他專門對象的非市場價格房屋供給等） 。企業(yè)單位的政策 性住房貸款事實上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款。 2．商業(yè)性個人住房抵押貸款：是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng) 營的住房抵押貸款，也稱住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個人住房貸款、個人裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人 住房抵押消費貸款、個人自建住房貸款等。 3．個人住房組合貸款：個人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策 性貸款不足以支持購房者購買理想住房時，由商業(yè)銀行提供一定的自營性住 房貸款的情形。 三、個人住房貸款的幾個主要術(shù)語 1．貸款金額。 也稱貸款額度，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來說，銀行對借 款人的借款數(shù)額會做出限制規(guī)定。比如我國目前對個人住房的數(shù)額規(guī)定不得 超過房價的 70%；購買普通住宅不得超過 70% 。 2．首付比率。 首付比率是指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。 （30%、 60%、《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 15 停貸） 3．貸款價值比率。 貸款價值比率也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購房地產(chǎn)價值的比率。 銀行一般有最高貸款價值比率的規(guī)定，我國規(guī)定，貸款金額最高不得超過所 購房地產(chǎn)價值的 70%。 4．償還比率。 償還比率通常是指借款人分期償還貸款的數(shù)額占同期收入的比率。 在個人住房貸款中，通常采用的是按月分期付款的方式償還，其償還比 率即為借款人的月還款額占月收入的比率。 （1/3、35%、50%） 5．貸款余額。 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一定時期的償還之后尚未償還的 貸款本金數(shù)額。 四、個人住房貸款的相關(guān)規(guī)定 1．貸款額度 貸款額度最高不超過購買房屋價值的 80%，一般為 70%。 考慮首付比例。 2．貸款期限 每筆貸款年限由商業(yè)銀行根據(jù)借款人的年齡、工作年限、還款能力等因 素與借款人協(xié)商確定。 貸款期限最長不超過 30 年。 借款人年齡與貸款期限之和不得超過 65（60） 。 3．貸款利率《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 16 貸款利率由中國人民銀行專門公布。在利率調(diào)整時，若剩余期限在一年 內(nèi)的仍按合同利率執(zhí)行；若剩余期限超過一年，則在次年 1 月 1 日起執(zhí)行新 利率，因此必須分段計算還貸清單。 居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的 下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.85 倍。 居民購買二套房，其貸款利率為基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。 4．還款方式 目前，商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款的還款方式由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī) 定，貸款期限在一年內(nèi)的采用到期一次還本付息方式，貸款期限在一年以上 的采用等額本息還款法（先息后本）或等額本金還款（利隨本清）法，累進 償還法（尚未采用） 。 五、抵押規(guī)定： 1．住房抵押登記 抵押當(dāng)事人必須在抵押合同簽訂的 30 天內(nèi)，向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請抵押登 記，抵押合同在生效日為登記之日。 以期房抵押的，放款人與抵押人應(yīng)持合法的房屋買賣合同到房地產(chǎn)所在 地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記手續(xù)。在取得《房屋所有權(quán)證》后要及時 辦理正式的抵押登記手續(xù)。 2．土地使用權(quán)抵押登記 土地使用權(quán)抵押登記申請：15 天 土地使用權(quán)抵押登記和變更登記：15 天《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 17 六、借款人資信評估 1.房價收入比：住房價格/家庭年收入。 對于房價收入比，聯(lián)合國人居中心的上限是 3：1，世界銀行的上限是 5： 1。一般認(rèn)為 6：1 較合適。 當(dāng)一個地方房價收入比超過 7：1 以后，就會被世界上公認(rèn)為“國際房價 難承受的地區(qū)”。 2.還貸收入比：月還款額/月收入。 按照國際通行的看法，月收入的 1/3 是房貸按揭的一條警戒線。 第五章 住房公積金 一、住房公積金的概念及特點 住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、 城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。 住房公積金的特點：專用性、強制性、政策性。 住房公積金制度是圍繞住房公積金的繳存、提取、使用管理和監(jiān)督形成 的相關(guān)制度的總稱。 住房公積金制度的特點：保障性、互助性、長期性、普遍性、強制性、 專用性、福利性、返還性。 二、我國住房公積金的管理原則 住房公積金管理委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲， 財政審計監(jiān)督?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 18 三、住房公積金的繳存的基本規(guī)定 繳存比例： 5%～20% 繳存時日：單位發(fā)放工資的５日內(nèi) 繳交額：繳存比例上年度職工月平均工資2 起始計息日：住房公積金自存入之日起計息 存款利率：按國家規(guī)定的利率計息，當(dāng)年繳存 0.35%，上年結(jié)轉(zhuǎn) 2.85% 每人只能有一個賬戶 四、住房公積金的提取情形 購買、建造、翻建、大修自住住房的； 離休、退休的； （注銷） 完全喪失勞動能力，并余單位終止勞動關(guān)系的； （注銷） 出國定居的； （注銷） 償還購房貸款本息的 房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 重大疾病。 五、住房公積金的使用： 職工個人的住房改善。 職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住 房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額；無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬 戶內(nèi)的存儲余額納入住房公積金的增值收益?！斗康禺a(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 19 住房公積金管理中心可以在資金閑置情況下通過購買國債等進行升值， 升值收益存入專戶，用于建立風(fēng)險基金等。 住房公積金貸款的風(fēng)險，由住房公積金管理中心承擔(dān)。 申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保。 住房公積金管理中心不得對外擔(dān)保。 住房公積金管理中心的管理費用由住房公積金的增值收益支出，可略高 于國家規(guī)定的事業(yè)單位費用標(biāo)準(zhǔn)。 六、住房公積金貸款方式 1．貸款期限： 30 年，合肥市規(guī)定 20 年； 2．首付比例（限二禁三） 首套：個人住房貸款購買首套普通自住房，貸款首付款比例不得低于： ≦90M 2 20%；＞90M 2 ，30%。 二套： 50%。 三套： 停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人 住房貸款 。 3．貸款金額： 最高限額：合肥市 45 萬（單 35 萬、雙 45 萬） 。 “借款人夫妻雙方計繳住房公積金月工資收入之和12 月還款能力系 數(shù)(0.5)實際貸款年限”。 首付款《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 20 4．貸款利率： 現(xiàn)行利率，五年以下 4.00%，五年以上 4.50% 。 二套房貸利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的 1.1倍。 5．還款方式： 一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。 期 限 還款方式 ≦1 年 到期一次還本付息 ﹥1 年 等額本息還款法（先息后本） 等額本金還款（利隨本清） 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 一、概念及種類 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指放款銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及 其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。 按照開發(fā)內(nèi)容的不同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款類型有： 1.住房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市 場銷售住房的貸款。 2.商業(yè)用房開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造 向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。 3.土地開發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 21 款。 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需 申請的貸款。 二、期限、利率及還款方式 （一）期限： 1．住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年） ； 2．商業(yè)用房開發(fā)貸款：項目全部用于出租、自營的，貸款期限最長不得 超過 15 年（含） ；項目全部或部分用于出售、轉(zhuǎn)讓的，貸款期限最長不得 超過 8 年（含） 。 3．其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年） 。 4．土地儲備機構(gòu)抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%，貸款期限最長不得超過 2 年。 5．貸款展期：不超過原期限的一半。 （二）貸款利率： 住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款和安居工程貸 款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關(guān)貸款利率。 （三）還款方式： 住房開發(fā)貸款：借款人在借款合同約定的還款期限內(nèi)，應(yīng)根據(jù)項目銷售 進度，分期分批償還貸款。 商業(yè)用房開發(fā)貸款：在借款合同約定的還款期限內(nèi)，對于出租、自營項《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 22 目，貸款采取從項目竣工年度起，按季或半年等額（或按約定比例）償還本 金的還款方式；對于出售、轉(zhuǎn)讓項目，貸款采取按項目銷售進度分期償還本 金的還款方式。 土地儲備貸款：貸款人應(yīng)要求借款人在合同約定的還款期限內(nèi)，將土地 出讓收入優(yōu)先用于償還我行貸款。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程： 遞交申請→受理審查→項目評估→核查審批→辦理手續(xù)→資料歸檔→貸 后管理→收貸撤保 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請 1．借款人資格：4 證齊全 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資格審查一般都比較嚴(yán)格，應(yīng)該是證照齊 全、資信條件好，特別是應(yīng)該具備開發(fā)條件和能力，主要體現(xiàn)為： 4 證——《建 設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、 《國有土地使用權(quán)證》 、 《建設(shè) 工程開工證》或《施工許可證》 。 2．申請貸款資料 在申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，開發(fā)商必須向貸款銀行提供如下資料： ⑴ 單位資料 包括各種證照、公司章程、會計報表、注冊資料、稅務(wù)資料、房地產(chǎn)經(jīng) 營資質(zhì)證書、貸款申請報告、公司最高權(quán)力機構(gòu)授權(quán)書、公司主要領(lǐng)導(dǎo)資料、 保證人的相關(guān)材料。 ⑵ 項目資料《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 23 項目資料要求更加嚴(yán)格，必須如實提交，否則被否決的可能性特別大。 包括—— 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證； 地價繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項目需提交合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。 五、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查的主要內(nèi)容 貸款審查是根據(jù)貸款的“效益性、安全性、流動性”（所謂三性）原則和 貸款投向政策，對調(diào)查部門提交的報告進行核實審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出 決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進行審批。 評估內(nèi)容 ⑴ 借款人評估 ⑵ 項目建設(shè)條件評估 ⑶ 審查評估 ⑷ 投資估算和籌資評估 ⑸ 償債能力評估 ⑹ 貸款風(fēng)險分析《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 24 六、項目總投資的構(gòu)成 1．土地費用 2．前期工程費用 3．房屋開發(fā)費 4．其他費用 5．管理費用 6．銷售費用 7．財務(wù)費用 8．不可預(yù)見費用 9．稅費 第七章 收益性房地產(chǎn)貸款 收益性房地產(chǎn)（也稱為營業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn)）是通過房地產(chǎn)的經(jīng)營來獲 取收益的經(jīng)營活動。收益性房地產(chǎn)融資如果是以銀行信貸為方向就變成了貸 款融資，即收益性房地產(chǎn)貸款。 一、投資主體 股東和放款人 二、投資過程 機會的發(fā)現(xiàn) →初步預(yù)測→簡單的風(fēng)險分析 →粗略的投資分析《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 25 三、盈利水平影響因素 一項投資能否成功唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是盈利的多少，而影響盈利水平的因素 非常復(fù)雜多變，主要有購買價格、未來現(xiàn)金流、融資條件、賦稅等。 四.預(yù)測財務(wù)清單 凈營業(yè)收入 NOI = 營業(yè)收入－營業(yè)成本 稅前收入 BTCF = 凈營業(yè)收入－債務(wù)－貯備金=凈營業(yè)收入－（利息＋ 年還款額）－貯備金 應(yīng)稅收入 = 凈營業(yè)收入－折舊－利息 = 稅前收入＋當(dāng)年還本額＋貯備金－折舊 稅后收入 ATCF = 稅前收入－（應(yīng)稅收入稅率） 某一經(jīng)營性房地產(chǎn)有關(guān)資料如下： 購置價格 1500 萬元； 抵押貸款和自有資金比例 60%和 40%；貸款期限 10 年 貸款利率、折舊率、所得稅率分別是：10%、5%、25%； 年毛收入和營業(yè)費用 300 萬元和 130 萬元； 空房和漏收率 5% 還貸方式：等額本息法（先息后本法） 項目 稅前 稅后 凈營業(yè)收入《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 26 毛收入 3,000,000.00 3,000,000.00 空房和漏收損失 150,000.00 150,000.00 減去營業(yè)費用 1,300,000.00 1,300,000.00 凈營業(yè)收入 1,550,000.00 1,550,000.00 稅前收入 凈營業(yè)收入 1,550,000.00 1,550,000.00 減去利息 900,000.00 900,000.00 減去貸款分?jǐn)偅ū窘穑?527,228.40 527,228.40 減去貯備金 減去折舊 750,000.00 稅前收入 122,771.60 ‐100,000.00 少納稅 25,000.00 稅后收入 稅前收入 122,771.60 少納稅 25,000.00 稅后收入 147,771.60 五、房地產(chǎn)估價模型 對收益性房地產(chǎn)估價最常用最基本的模式是貼現(xiàn)模式： R I V =《房地產(chǎn)金融》總復(fù)習(xí) 27 其中 V 為預(yù)測售價，I 為預(yù)測凈收入，R 為資本化率。 1.收益是分期實現(xiàn)的，且收益金額不等，則 V 0 為房地產(chǎn)現(xiàn)值；I n 為第 n 年的凈收益；r 為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，若房地產(chǎn)價值 等于買入價則 r 為內(nèi)部收益率。 2.每年收益相同，貼現(xiàn)率不變，則 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為 8 萬元，收益年限可視為無限年， 該類房地產(chǎn)的資本化率為 10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？ 六、房地產(chǎn)價格評估方法 房地產(chǎn)的價格評估辦法，貸款實務(wù)中通常采用的是收入還原法，有時輔 以市場比較法。 R I V = n n r I V ) 1 ( 0 +