《房地產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告.ppt（86頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

第九章房地產(chǎn)估價(jià)程序與估價(jià)報(bào)告第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序第二節(jié)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與估價(jià)報(bào)告第三節(jié)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與土地估價(jià)報(bào)告第四節(jié)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》和農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告,學(xué)習(xí)目標(biāo),掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序熟悉《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義和內(nèi)容熟悉《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，掌握土地估價(jià)報(bào)告的含義和內(nèi)容熟悉《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，掌握農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告的含義和內(nèi)容,第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的程序,一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)二、擬定估價(jià)作業(yè)方案三、搜集所需要資料四、實(shí)地查看估價(jià)對象五、選定估價(jià)方法六、選定估價(jià)方法計(jì)算七、估價(jià)結(jié)果的書面表達(dá),一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng),明確估價(jià)的基本事項(xiàng)的主要內(nèi)容包括：明確估價(jià)目的、明確估價(jià)對象、明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是具有內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（一）明確估價(jià)目的（二）明確估價(jià)對象（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn),二、擬定估價(jià)作業(yè)方案,在明確估價(jià)基本事宜的基礎(chǔ)后，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容包括：擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；擬定作業(yè)步驟進(jìn)度。（一）初選估價(jià)方法（二）擬定調(diào)查搜集的資料（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排,三、搜集所需要資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析、整理。（一）宏觀資料和市場狀況資料（二）估價(jià)方法所需資料（三）估價(jià)對象狀況資料包括：區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三方面。,四、實(shí)地查看估價(jià)對象,（一）實(shí)體確認(rèn)1.估價(jià)對象房地產(chǎn)的所在地2.估價(jià)對象房地產(chǎn)的類型3.估價(jià)對象房地產(chǎn)數(shù)量（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)估價(jià)應(yīng)明確估價(jià)對象房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，已確定為估價(jià)對象的權(quán)利的，應(yīng)以確認(rèn)資料對照其權(quán)利內(nèi)容是否存在及其內(nèi)容是否一致。,五、選定估價(jià)方法,初步選定的估價(jià)方法能否最終在估價(jià)中采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量。對于估價(jià)對象房地產(chǎn)類型、估價(jià)方法的適用條件及所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量均滿足的房地產(chǎn)，可選定估價(jià)方法，根據(jù)估價(jià)方法的技術(shù)要求進(jìn)行具體的計(jì)算。,六、選定估價(jià)方法計(jì)算,對不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析，當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。（一）檢查不同方法的估價(jià)結(jié)果1.計(jì)算過程是否有誤2.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確3.參數(shù)選擇是否合理4.是否符合估價(jià)原則5.公式選用是否恰當(dāng)6.選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對象和估價(jià)目的（二）確定估價(jià)結(jié)果,七、估價(jià)結(jié)果的書面表達(dá),（一）估價(jià)報(bào)告的形式估價(jià)報(bào)告的形式有敘述式和表格式報(bào)告。（二）估價(jià)報(bào)告的要求1.全面性2.公正性和客觀性3.準(zhǔn)確性4.概括性（三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容包括：封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件，估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告，附件。,第二節(jié)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告,一、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》簡介國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T52091－1999）是由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具有由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會等10個(gè)單位共同編制而成。本規(guī)范于1999年2月12日發(fā)布，并于1999年6月1日起開始實(shí)施。,二、估價(jià)報(bào)告概述估價(jià)報(bào)告的寫作要求由4方面：全面性、公正性和客觀性、準(zhǔn)確性、概括性。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括下列八個(gè)部分內(nèi)容：封面；目錄；致委托人函；房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告；房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告；附件。,四、房地產(chǎn)估價(jià)過程中方法的使用和選擇,1、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的常見類型與方法商品房(已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán))作為抵押物進(jìn)行抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場法或收益法估價(jià)。行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地分別估價(jià)再綜合的方法?？捎贸杀痉?、市場法；也可先假設(shè)估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。,部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題，估價(jià)方法可選用成本法、市場法或收益法。,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，應(yīng)注意到其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該用地的規(guī)劃限制條件。根據(jù)不同地區(qū)政府相關(guān)部門土地征用面積批準(zhǔn)權(quán)限和規(guī)劃限制條件，獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，在估價(jià)過程中應(yīng)考慮補(bǔ)交土地征用補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金等因素，估價(jià)方法可選用成本法、市場法或收益法。,在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時(shí)，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。,2、房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法宜采用成本法、市場比較法。,3、房地產(chǎn)拆遷評估,根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》，拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)應(yīng)優(yōu)先選用能夠反映市場價(jià)格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價(jià)格的市場法。,如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估價(jià)，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實(shí)用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價(jià)目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價(jià)對象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評估。,XX體育娛樂城部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(節(jié)選)(一)房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益狀況因素分析XX體育俱樂部為一棟四層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房。本次估價(jià)范圍為第一層軸7—9軸B—E及第二、三層整層，其中第一層軸7—9軸B—E用途為廚房操作室，建筑面積約120.20m2，第二、三層為餐飲營業(yè)用房，建筑面積約2508.50m2。裝修情況為：第一層軸7—9軸B—E為普通粉刷；第二層：地面鋪花崗巖或大理石，墻面為木質(zhì)墻裙鑲貼大理石，天棚為兩級藝術(shù)吊頂；第三層：普通裝修。因第二層裝修時(shí)間較早，裝修部分有不同程度的損壞。XX體育俱樂部1994年建成，XX實(shí)業(yè)有限公司擁有估價(jià)對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，土地使用年限截止至2034年。,(二)區(qū)位狀況因素分析XX俱樂部位于XX市XX區(qū)新華下路特5號，屬XX市城區(qū)四級地段。估價(jià)對象東臨新華下路，處于發(fā)展大道與建設(shè)大道中段，周邊有XX區(qū)區(qū)委、XX區(qū)房地產(chǎn)管理局等政府機(jī)關(guān)及建銀大廈、國貿(mào)大樓、XX圖書城等大型物業(yè)。估價(jià)對象所處地區(qū)屬XX市新建城區(qū)，隨著近幾年的建設(shè)開發(fā)，周邊大型物業(yè)較多，交通便利。(三)市場背景分析：(略)(四)最高最佳使用分析：(略),(五)估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，確定運(yùn)用市場比較法、成本法、收益法作為本次估價(jià)的基本方法，其技術(shù)路線如下：1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價(jià)方法”，本估價(jià)報(bào)告采用市場比較法，遵循市場比較法可比實(shí)例的選取原則，根據(jù)估價(jià)人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價(jià)對象同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相似的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價(jià)格的各項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，求取估價(jià)對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。,2．根據(jù)成本法估價(jià)的思路，以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)繳納的稅金來求其積算價(jià)格。3．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法”，由于估價(jià)對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將其未來各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，計(jì)算出估價(jià)對象房地產(chǎn)收益價(jià)格。4．對以上三種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對象租賃價(jià)格。,(六)估價(jià)測算過程1．市場比較法（1）可比實(shí)例的選取(見表一),注：1．交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，交易情況無需修正，故可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100／100、100／100、100／100；2．交易日期調(diào)整：可比實(shí)例A、B、C均為近期交易案例，而近期內(nèi)房地產(chǎn)(商業(yè))無大波動(dòng)，故可比實(shí)例A、B、C交易日期修正系數(shù)分別為l00／100、100／100、100／100；3．區(qū)位狀況調(diào)整：可比實(shí)例A、C在商業(yè)繁華程度、交通便捷度方面略優(yōu)于估價(jià)對象，可比實(shí)例B在商業(yè)繁華度、交通便利度方面稍差于估價(jià)對象，故可比實(shí)例A、B、C區(qū)狀況調(diào)整系數(shù)分別為100／105、100／95、100／105；4．實(shí)物狀況調(diào)整：可比實(shí)例A、B、C有不同檔次的裝修，而本次估價(jià)不含裝修費(fèi)，故可比實(shí)例A、B、C實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)分別為100／115、100／110、100／115。,(3)根據(jù)調(diào)整系數(shù)測算估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格單價(jià)A＝42.0100／100100／100100／105100／115＝34.8(元／m2)單價(jià)B＝36.5100／100100／100100／95100／110＝34.9(元／m2)單價(jià)C＝43.5100／100100／100100／105100／115＝36.0(元／m2)取簡單算術(shù)平均值，得估價(jià)對象第二、三層比準(zhǔn)單價(jià)為：(34.8+34.9+36.0)／3＝35.2(元／m2),2．成本法估價(jià)對象為多層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，建造成本為1000元／m2，耐用年限為60年，殘值率為0。(1)年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)＝建造成本建筑面積X(1－殘值率)／耐用年限＝10002628.70(1－0)／60＝4.38(萬元)(2)年維修費(fèi)年維修費(fèi)取年折舊費(fèi)的80％，則有：年維修費(fèi)＝年折舊費(fèi)80％＝4.3880％＝3.50(萬元),(3)年管理費(fèi)年管理費(fèi)取年租金收入的3％，則：年管理費(fèi)＝年租金收入3％(4)年稅金主要指房產(chǎn)稅。稅率按國家有關(guān)稅制規(guī)定取年租金收入的12％。年稅金＝年租金收入12％(5)年利息以年折舊費(fèi)和年維修費(fèi)之和為計(jì)息數(shù)，利率取同期一年期貸款利率5.85％。年利息＝(4.38+3.50)5.85％＝0.46(萬元),(6)年保險(xiǎn)費(fèi)取房屋重置價(jià)格的2％。，則：保險(xiǎn)費(fèi)＝l0002628.702‰＝0.53(萬元)(7)年地租估價(jià)人員通過對同類地段、同類用途宗地使用權(quán)出讓市場的了解、分析，擬取估價(jià)對象土地使用權(quán)出讓費(fèi)單價(jià)為100元／m2(按建筑面積計(jì))，出讓年限為40年，則年地租為：1002628.70／40＝0.66(萬元),(8)年利潤利潤率按XX市同類物業(yè)平均利潤率15％計(jì)取。年利潤＝(年折舊費(fèi)+年維修費(fèi))15％＝(4.38十3.50)15％＝1.18(萬元)(9)求取年租金年租金為上述1—8項(xiàng)之和，即：年租金＝(4.38+3.50+0.46+0.53+0.66+1.18)／(1-3％-12％)＝12.6(萬元)(10)月租金月租金＝12.6104122628.7＝3.99(元／m2月),3．收益法采用報(bào)酬資本化法進(jìn)行測算(1)公式A＝Vy/[1-1/(1+y)n]+fA：年租金收入V：房地產(chǎn)價(jià)格y：報(bào)酬率n：尚可使用年限f:年費(fèi)用支出,(2)測算過程①年費(fèi)用支出f的測算年維修費(fèi)，取折舊費(fèi)的80％。估價(jià)對象為多層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)用房，建造成本為1000元／m2，耐用年限為60年，殘值率為0，年維修費(fèi)=10002628.70(1-0)／6080％=3.50(萬元／年)年管理費(fèi)，取年租金收入的3％年管理費(fèi)=租金收入3％房產(chǎn)稅，取年租金收入的12％房產(chǎn)稅=年租金收入12％保險(xiǎn)費(fèi)，取房屋重置價(jià)格的2‰保險(xiǎn)費(fèi)＝10002628.702‰=0.53(萬元／年)年費(fèi)用f＝年租金收入15％＋3.50＋0.53(萬元／年),②報(bào)酬率y的確定采用公式：y＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率：取國家一年期存款利率為1.98％。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：取6.27％則報(bào)酬率y為8.25％③尚可使用年限n的確定由于委托方擁有的土地使用權(quán)截止至2034年，估價(jià)對象尚可使用年限為30年。,④估價(jià)對象房地產(chǎn)租金收入為：661.478.25％／[1—1／(1+8.25％)30]+4.03／(1—15％)＝75.50(萬元／年)⑤估價(jià)對象房地產(chǎn)租賃單價(jià)為：75.50／2628.70／12＝23.94(元／m2月)(七)估價(jià)結(jié)果確定經(jīng)以上計(jì)算，綜合分析三種方法所得價(jià)格，并根據(jù)租賃市場發(fā)育程度，取市場價(jià)、成本價(jià)、收益價(jià)格的權(quán)重分別為0.6、0、0.4，估價(jià)對象房地產(chǎn)租賃單價(jià)為每平方米人民幣叁拾元柒角整／平方米月。附件(略),分析本報(bào)告商業(yè)娛樂房屋租賃價(jià)格采用市場比較法、成本法、收益法等三種方法進(jìn)行估價(jià)是適當(dāng)?shù)摹?bào)告總體結(jié)構(gòu)符合《規(guī)范》要求，測算思路及過程基本清晰。報(bào)告中存在的主要問題及評析如下：1．概況中估價(jià)對象用地情況描述不夠。土地使用權(quán)何時(shí)取得、依據(jù)何種法律文書證明等都應(yīng)做出相應(yīng)介紹。產(chǎn)權(quán)分配的依據(jù)沒有說明。2．市場比較法可比實(shí)例比較時(shí)，應(yīng)增加“層數(shù)”欄目?！皩訑?shù)”方面，多層與高層的建安工程造價(jià)也有較大差異。同時(shí)各層租金水平不同，應(yīng)有區(qū)別。,3．房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。不同地區(qū)的建筑物建造成本是不盡相同的。成本法測算時(shí)，建造成本取1000元／m2，應(yīng)解釋其依據(jù)，應(yīng)說明其成本是根據(jù)所在城市同期多層框架結(jié)構(gòu)建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)確定，還是依據(jù)其他確定。4．收益法測算時(shí)，租賃房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算租金收入，然后扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。若四項(xiàng)費(fèi)用部分為承租方負(fù)擔(dān)，其負(fù)擔(dān)部分不在扣除部分范圍。5．成本法計(jì)算建筑物折舊費(fèi)時(shí)所取折舊年限是不妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)橥恋厥褂媚晗逓?0年，框架結(jié)構(gòu)建筑物耐用年限為60年。建筑物耐用年限大于土地使用年限時(shí)，按有關(guān)法規(guī)土地使用期屆滿時(shí)無償收回地上建筑物和其他附著物的規(guī)定，應(yīng)按土地使用年限計(jì)算建筑物折舊。,6．利息和利潤的折舊費(fèi)與維修費(fèi)之和為基數(shù)計(jì)算，沒有依據(jù)。7．成本法中年地租的計(jì)算方法不妥，應(yīng)按收益法中求取年凈收益的方法計(jì)算。8．收益法中年費(fèi)用的測算遺漏了營業(yè)稅及附加。,第三節(jié)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與土地估價(jià)報(bào)告,一、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》概述《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508－2001）制定的目的是為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。該規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。本規(guī)程中具體、詳細(xì)地闡述了各類用地城鎮(zhèn)宗地估價(jià)、評估及不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評估。,（一）各類用地宗地價(jià)格評估1.居住類宗地價(jià)格評估2.商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評估3.工業(yè)、倉儲用地宗地價(jià)格評估4.交通用地宗地價(jià)格評估5.綜合用地宗地價(jià)格評估6.公共綠地價(jià)格評估,（二）不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評估1.土地所有權(quán)價(jià)格評估2.土地使用權(quán)價(jià)格評估3.土地租賃權(quán)價(jià)格評估4.土地抵押權(quán)價(jià)格評估5.土地地役權(quán)價(jià)格評估,二、土地估價(jià)報(bào)告（一）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的封面主要內(nèi)容如下：標(biāo)題、項(xiàng)目名稱、委托估價(jià)單位、土地估價(jià)報(bào)告編號、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號、提交估價(jià)報(bào)告日期、關(guān)鍵詞。（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告的正文1.第一部分：總述2.第二部分：估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析3.第三部分：土地估價(jià)4.第四部分：附件,三、土地評估方法的選擇,國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估為政策性估價(jià)范圍。按照法律所規(guī)定的三種土地出讓方式，分別選用針對性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價(jià)方法，是保證估價(jià)結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。因?yàn)槭袌龇ǔ浞挚紤]了市場行情、市場承受力；而假設(shè)開發(fā)法，則充分考慮了宗地自身使用情況、將來可能帶來的土地收益。,協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時(shí)，宜重點(diǎn)選取成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等評估方法。由于協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)是雙方協(xié)商的結(jié)果，沒有引入市場競爭機(jī)制，出讓透明度不高，主觀隨意性較大，因此，在對此方式出讓土地使用權(quán)出讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，如其出讓金低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)，則應(yīng)依法調(diào)至國家規(guī)定最低價(jià)或適度高于最低價(jià)。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等對應(yīng)的正常成本價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法也是對不同土地用途的成本反映或成本的一定修正。,WP一97—155號國有土地使用權(quán)出讓估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一)委托方：XX市土地管理局(二)估價(jià)方：XX土地估價(jià)事務(wù)所(三)估價(jià)對象(1)坐落：估價(jià)對象位于XX區(qū)XX路，具體方位是：北與省XX局宿舍相鄰，西臨學(xué)院路，南臨臺北一路，東臨XX路。該地塊用地面積為4522m2。(2)權(quán)利狀況：估價(jià)對象WP一97—155號出讓地塊原為XX漁場及其分住宅用地。2002年7月11日，XX漁場與XX物業(yè)發(fā)展有限公司和XX置業(yè)有限公司(已于2002年8月退出聯(lián)合開發(fā))達(dá)成有償移交地塊的協(xié)議。土地使用權(quán)規(guī)劃出讓年限為70年。該地塊用地面積為4522m2，規(guī)劃總建筑面積12401m2。,(3)規(guī)劃限制條件：估價(jià)對象地塊上主體建筑物的性質(zhì)為商住樓，規(guī)劃總建筑面積為12401m’，建筑容積率為2.74，建筑覆蓋率為36％。所有建筑物的設(shè)計(jì)均應(yīng)符合國家現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程的規(guī)定。(四)估價(jià)目的：為估價(jià)對象出讓提供價(jià)格參考依據(jù)。(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2003年8月6日。(六)價(jià)值定義：本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。,(七)估價(jià)依據(jù)：1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；2．國務(wù)院(90)55號令(《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》)；3．國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；4．XX省人民政府(93)45號令(《XX省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》)；5．XX市人民政府(92)50號令(《XX市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法》)；6．其他有關(guān)政策法規(guī)。,(八)估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(九)估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對象自身?xiàng)l件及地塊附近房地產(chǎn)開發(fā)情況，擬選成本法和假設(shè)開發(fā)法對估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)。(十)估價(jià)結(jié)果：經(jīng)測算，估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)出讓總價(jià)值為人民幣玖佰貳拾柒萬壹仟貳佰元(RMB9271200元)。(十一)估價(jià)人員：(略)(十二)估價(jià)作業(yè)日期：2003年7月31日至2003年8月6日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本報(bào)告有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年。在有效期內(nèi)如發(fā)生與土地價(jià)格相關(guān)的政策、市場等方面的重大變動(dòng)調(diào)整，則需重新估價(jià)。,WP—97—155號國有土地使用權(quán)出讓估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)土地實(shí)物權(quán)益狀況因素分析估價(jià)對象WP—97—155號出讓地塊原為XX漁場及其部分住宅用地。2003年7月11日，XX漁場與XX物業(yè)發(fā)展有限公司和XX置業(yè)有限公司(已于2003年8月退出聯(lián)合開發(fā))達(dá)成有償移交地塊的協(xié)議。土地使用權(quán)規(guī)劃出讓年限為70年。該地塊用地面積為4522m2，規(guī)劃總建筑面積12401m2。,(二)區(qū)位狀況因素分析估價(jià)對象位于XX區(qū)XX路，地貌單元屬長江沖積一級階地與湖泊淤積洼地交匯地帶，地勢較平坦，海拔高度在20.55～21.86m。該土地類型為中軟場地。場地地下水對混凝土不具侵蝕性。估價(jià)對象緊鄰XX路及學(xué)院路，距臺北一路僅300m，距建設(shè)大道500m，臺北一路上有60、522、706等多條公汽線路的?？空?，沿臺北一路至XX新火車站、XX中心商業(yè)區(qū)、XX機(jī)場均十分便利，因此，該地塊的交通條件及道路狀況良好。由于該地塊位于XX路，周圍多為居民住宅，附近臺北一路、建設(shè)大道、新華路臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及服務(wù)設(shè)施較多，居民購物比較方便。因此，該地塊商服繁華程度較好。估價(jià)對象地塊周圍多為居民住宅，環(huán)境比較優(yōu)美，地塊所在區(qū)域的供水、供電、供氣、電信、市政排水等基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)水平和可靠性保證率均屬良好。因此，該地塊是生活居住的理想場所。,(三)市場背景分析：(略)(四)最高最佳使用分析：(略)(五)估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)對象自身?xiàng)l件及地塊附近房地產(chǎn)開發(fā)情況，擬選成本法和假設(shè)開發(fā)法對該地產(chǎn)進(jìn)行評估。該地塊各項(xiàng)繳費(fèi)單據(jù)較為齊全，又屬新建拆遷待開發(fā)用地，因而適合用成本法進(jìn)行評估。應(yīng)用成本法評估開發(fā)后的熟地價(jià)格時(shí)，主要考慮以下費(fèi)用，即土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、投資利息及合理利潤等。估價(jià)對象地塊為待開發(fā)用地，適宜用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行地價(jià)評估，即通過相鄰地區(qū)商品房銷售市場行情相關(guān)性分析，預(yù)測估價(jià)對象地塊預(yù)期商品房售價(jià)、建筑成本、專業(yè)費(fèi)用以及利息利潤等，再運(yùn)用公式計(jì)算地價(jià)。,(六)估價(jià)測算過程1．成本法(1)土地取得費(fèi)用估算①還建房成本費(fèi)用：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，應(yīng)開發(fā)建設(shè)兩棟還建住宅樓(B、C二棟，其中B棟為8層框架結(jié)構(gòu)，C棟7層磚混結(jié)構(gòu))，面積共計(jì)6970m2，估算還建房成本費(fèi)用(含各種行政規(guī)費(fèi)和其他費(fèi)用)為606.39萬元；還建房煤氣安裝費(fèi)為13.44萬元。因此，還建房成本費(fèi)用共計(jì)619.83萬元。②拆遷管理費(fèi)用：已經(jīng)支付2.12萬元。取得土地費(fèi)用為①、②項(xiàng)之和，共計(jì)621.95萬元。,(2)土地開發(fā)費(fèi)用估算根據(jù)委托方提供的資料，估算場地平整、圍墻以及臨時(shí)水電等開發(fā)費(fèi)用為10.2萬元。(3)投資利息利潤①投資利息按年貸款利息率10％計(jì)算，計(jì)34.7l萬元。②根據(jù)該地塊自身?xiàng)l件以及目前房地產(chǎn)業(yè)狀況，預(yù)計(jì)投資年利潤率為12％，計(jì)41.67萬元。因此，利息利潤共計(jì)76.38萬元。(4)測算地價(jià)運(yùn)用成本法測算出估價(jià)對象地塊土地出讓價(jià)格為：621.95+10.2+76.38＝708.53(萬元)周圍大多為居住用地，經(jīng)與同類地塊市場成交價(jià)比較，估價(jià)對象成本地價(jià)比較合理，可以反映出地塊的實(shí)際價(jià)格。因此，對上述評估地價(jià)將不予以調(diào)整。,2．假設(shè)開發(fā)法(1)預(yù)測樓價(jià)假設(shè)建設(shè)周期為2年，房屋建成即售完，根據(jù)商品房交易市場的有關(guān)資料，考慮到周邊地區(qū)地價(jià)的影響因素，在房地產(chǎn)正常發(fā)展的情況下，測算出該住宅樓達(dá)到使用條件的平均售樓單價(jià)為2750元／m2，底層商業(yè)門市平均售樓單價(jià)為4000元／m2，則樓價(jià)為：（275011862＋4000539）/10000=3477.85(萬元),(2)測算開發(fā)成本①開發(fā)建設(shè)成本(含樁基工程費(fèi))：取每平方米建筑面積開發(fā)建設(shè)成本720元，估算建筑總成本為892.87萬元。②專業(yè)費(fèi)用：根據(jù)國家及XX市有關(guān)規(guī)定，估算各項(xiàng)專業(yè)費(fèi)用平均單價(jià)為370元／m2，則專業(yè)費(fèi)用為：37012401／10000＝458.84(萬元)(3)投資利息假設(shè)按年平均利率10％計(jì)，地價(jià)以X表示，則投資利息為：(X+458.84)[(1+10％)2-1)+892.87[(1+5％)2-1]＝0.2lX+187.88(萬元),(4)投資利潤按年平均利潤率20％計(jì)，則投資利潤為：(X+458.84)[(1+20％)2-1)+89287[(1+10％)2-1)＝0.44X+389.39(萬元)(5)用公式計(jì)算地價(jià)地價(jià)＝樓價(jià)-(2)-(3)-(4)X＝3477.65-892.87-458.84-0.21X-187.88+0.44X-389.39X＝938.59(萬元)因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算估價(jià)對象土地使用權(quán)出讓價(jià)格為938.59萬元。,(七)估價(jià)結(jié)果確定運(yùn)用上述兩種方法評估出地價(jià)分別為708.53萬元、938.59萬元，取其平均值作為估價(jià)對象價(jià)格，即為823.56萬元，單價(jià)為1821.23元／m2，樓面地價(jià)為664.11元／m2。,分析1．本報(bào)告在成本費(fèi)用構(gòu)成比較明晰、土地規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)審批的條件下，采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法是適宜和可行的。2．土地權(quán)屬狀況介紹中，該地塊原為出讓還是劃撥，未作說明；其出讓方式是否為協(xié)議方式，也沒有清楚交待。3．土地規(guī)劃用途是影響土地價(jià)格的重要因素?；厩闆r中只說明原土地用途，未按城市規(guī)劃、土地管理等規(guī)定，指出其法定用途。另外，土地出讓方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議三種，本報(bào)告宗地出讓具體方式也應(yīng)予交待。,4．從規(guī)劃要求可知，該土地上擬建商住樓，概況中說明其為居住較理想場所，但忽略商業(yè)服務(wù)環(huán)境描述，既不能充分支撐下文確定的商服用房價(jià)格，也沒有充分表明城市規(guī)劃合理配置土地資源的要求。5．應(yīng)將拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用具體列齊所包含的各分項(xiàng)構(gòu)成：①被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)；②購建拆遷安置用房費(fèi)；③安置補(bǔ)助費(fèi)；④被拆遷單位或個(gè)人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)；⑤房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)；⑥政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。6．運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，如成本為估價(jià)對象的實(shí)際成本，應(yīng)當(dāng)說明該實(shí)際成本與社會平均成本相近或基本一致。,7．報(bào)告中采用假設(shè)開發(fā)法評估投資利息、投資利潤時(shí)不妥之處為：①應(yīng)假定相關(guān)費(fèi)用在計(jì)息周期內(nèi)均勻投入，才有如此計(jì)算結(jié)果。②未說明應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目及計(jì)息周期，投資利息按10％也不妥。③建筑成本計(jì)息期取建設(shè)期的一半，并不等于建筑成本應(yīng)計(jì)算利息在計(jì)息期與建設(shè)期相同條件下所取利率的一半。因此所選取5％作為利率和仍選用2年作為計(jì)息期是錯(cuò)誤的。8．報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法評估土地價(jià)格時(shí)，預(yù)期房地價(jià)值中還應(yīng)扣減管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和買方購買土地的稅費(fèi)。在許多土地估價(jià)實(shí)踐中，買方購買土地的稅費(fèi)一項(xiàng)常被忽略，成為常見錯(cuò)誤之一。,9．估價(jià)結(jié)果中，估價(jià)對象土地使用權(quán)出讓價(jià)格應(yīng)有單價(jià)表示，在估價(jià)技術(shù)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果確定的表達(dá)式中還需要以大寫形式表示。10．報(bào)告的有效期不應(yīng)是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)，而應(yīng)該是自估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)。11．用假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。,第四節(jié)《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》和農(nóng)用地估價(jià)報(bào)告,一、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》概述《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（TD/T1006－2003）規(guī)定了我國農(nóng)用地估價(jià)的范圍、引用標(biāo)準(zhǔn)、總則、估價(jià)方法、宗地估價(jià)方法、基準(zhǔn)地價(jià)評估方法以及征用價(jià)格評估方法?！掇r(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》可適用于中華人民共和國境內(nèi)的農(nóng)用地和其他可開發(fā)整理為農(nóng)用地的后備土地資源的價(jià)格評估。,（一）不同利用類型的農(nóng)用地宗地估價(jià)1.耕地地價(jià)的評估2.園地地價(jià)的評估3.林地地價(jià)的評估4.牧草地地價(jià)的評估5.養(yǎng)殖水面地價(jià)的評估6.未利用地地價(jià)的評估（二）不同估價(jià)目的的農(nóng)用地估價(jià)1.承包農(nóng)用地價(jià)格評估2.轉(zhuǎn)用農(nóng)用地價(jià)格評估3.農(nóng)用地租金評估4.荒地拍賣底價(jià)評估5.荒地抵押價(jià)格評估,二、農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告封面內(nèi)容主要內(nèi)容如下：封面標(biāo)題、項(xiàng)目名稱、受委托估價(jià)單位、委托估價(jià)方、編號、估價(jià)日期。（二）農(nóng)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告正文內(nèi)容包括：正文標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托估價(jià)方、受委托估價(jià)單位、估價(jià)目的、估價(jià)期日、估價(jià)日期、估價(jià)對象概況、價(jià)格定義、估價(jià)依據(jù)與原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、說明事項(xiàng)、土地估價(jià)師簽字、審核人、估價(jià)機(jī)構(gòu)簽章及法人代表簽字、附件。,三、農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告封面內(nèi)容及其說明（二）農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告正文內(nèi)容（三）農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告總述的內(nèi)容及其說明（四）農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對象描述及其地價(jià)影響因素分析的內(nèi)容及其說明（五）農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告地價(jià)估算內(nèi)容及其說明（六）農(nóng)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告附件內(nèi)容及其說明,某中等城市平均每畝耕地產(chǎn)值為1500元/年，人均耕地為0.2畝。該地區(qū)耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)以前三年平均產(chǎn)值的8倍計(jì)算；每安置人口補(bǔ)償費(fèi)用按前三年平均產(chǎn)值的5倍計(jì)算；青苗補(bǔ)償費(fèi)用根據(jù)每類城市的最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。則計(jì)算（1）、每畝土地補(bǔ)償費(fèi)；（2）、每畝安置補(bǔ)助費(fèi)；（3）、每畝青苗補(bǔ)償費(fèi)；（4）、每畝征地補(bǔ)償費(fèi),（1）每畝土地補(bǔ)償費(fèi)=15008=12000元（2）每畝安置補(bǔ)助費(fèi)=10.251500=37500元因?yàn)槊慨€安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)≤15倍前三年平均產(chǎn)值=151500=22500元?jiǎng)t每畝安置補(bǔ)助費(fèi)=22500元（3）由于該城市為中等城市，青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為5000元—7000元/畝，按5000元/畝計(jì)算每畝青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)=5000元（4）征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)其中土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)≤30倍前三年平均產(chǎn)值=301500=45000元土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=12000+22500=34500元≤45000元征地補(bǔ)償費(fèi)=34500+5000=39500元,第五節(jié)各種方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn),一、市場比較法(一)市場比較法的實(shí)質(zhì)市場比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法，市場比較法的實(shí)質(zhì)也就是房地產(chǎn)估價(jià)過程的實(shí)質(zhì)，即：通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格，來確定估價(jià)房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià)(即估價(jià)對象的公開市場價(jià)值)。,(二)市場比較法的難點(diǎn)如果市場上能夠找到與估價(jià)對象個(gè)別因素和區(qū)域因素完全一樣，交易日期和估價(jià)時(shí)點(diǎn)也一樣，交易情況也完全符合公開市場的要求的可比實(shí)例，那么市場比較法不存在任何難度。但由于上述幾個(gè)“一樣”實(shí)際上是不可能達(dá)到要求，所以要求進(jìn)行交易修正，市場比較法的難點(diǎn)也正在于交易修正。所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是房地產(chǎn)估價(jià)人員模擬市場價(jià)格的形成過程確定估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的定義，最直觀、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)的估價(jià)方法應(yīng)該是市場比較法。,市場比較法是參照市場上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格來確定估價(jià)對象的價(jià)格，為了保證估價(jià)結(jié)果是客觀合理的，就要求選取的可比實(shí)例的成交價(jià)格是客觀合理的，但怎樣才能保證可比實(shí)例的成交價(jià)格是客觀合理的呢?又需要估價(jià)人員來判斷。這可以說是房地產(chǎn)估價(jià)中的一個(gè)悖論，一個(gè)無法解決的悖論。退一步說，即使這個(gè)問題能夠解決，估價(jià)人員能夠“客觀地”判定可比實(shí)例的成交價(jià)格是否客觀合理，也能夠確定可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常市場價(jià)格的幅度并進(jìn)行相應(yīng)的修正，(也就是市場比較法估價(jià)時(shí)所進(jìn)行的交易情況、交易日期，區(qū)域因素、個(gè)別因素等四項(xiàng)修正)，我們?nèi)匀坏贸姓J(rèn)，對于那些非量化的因素造成的價(jià)格偏差仍然是無法修正的，或者即使能夠大致知道對這類偏差修正的幅度，也很難保證修正的準(zhǔn)確。,其實(shí)，選取多個(gè)可比實(shí)例，主要還不是因?yàn)椤叭绻杀葘?shí)例少于3個(gè)，其代表性較差，可能造成估價(jià)結(jié)果因其個(gè)別性出現(xiàn)偏差，不能客觀反映市場狀況”，而是為了盡可能的克服市場比較法(乃至其他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法)所固有的缺陷。,二、成本法(一)成本法的實(shí)質(zhì)成本法是通過求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的實(shí)質(zhì)是：通過對估價(jià)對象房地產(chǎn)的各組成部分的市場價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對象整體的市場價(jià)格。在確定房地產(chǎn)各組成部分的市場價(jià)格時(shí)，我們是將估價(jià)對象房地產(chǎn)視為通過社會化生產(chǎn)的方式建造完成的，因此這里的“各組成部分”不僅包括土地、建筑物，還包括投資開發(fā)過程中的其他支出：管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)，還包括開發(fā)利潤。,(二)成本法的難點(diǎn)相對于求取重置價(jià)格或重建價(jià)格而言，折舊的求取要更難一些，這也是成本法的難點(diǎn)所在。這里所說的折舊計(jì)算當(dāng)然不是會計(jì)意義上的折舊計(jì)算，那不是難事，估價(jià)中所說的折舊是指估價(jià)對象房地產(chǎn)因?yàn)槭褂煤蜁r(shí)間的推移而造成的價(jià)值減損。嚴(yán)格說，這不是靠計(jì)算可以確定的，而要靠市場來確定：市場認(rèn)可的某類舊房的交易價(jià)格為同類新房價(jià)格的80％，則該舊房的“折舊”就是其重置價(jià)格的20％。但在實(shí)際估價(jià)中，由于新房的一致性程度較高，而舊房的新舊程度千差萬別，所以舊房的公開市場價(jià)值較難形成，靠市場來確定舊房的折舊也就只能是理論上的希望。由于折舊求取難的問題，因此相對于全新房地產(chǎn)的估價(jià)而言，采用成本法對舊房進(jìn)行估價(jià)要更難一些。,三、收益法(一)收益法的實(shí)質(zhì)收益法到實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，具體的計(jì)算方法是將房地產(chǎn)未來(這里用“未來”代指“估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后”)所創(chuàng)造的收益逐年折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)并累加，累加之和即為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因?yàn)槲覀児浪愕氖欠康禺a(chǎn)本身的價(jià)值，因此在計(jì)算收益時(shí)就只考慮房地產(chǎn)本身所能創(chuàng)造的收益，但房地產(chǎn)在創(chuàng)造收益時(shí)不可能不和其他生產(chǎn)要素相配合，例如總要和流動(dòng)資金、人力資本一起配合才能創(chuàng)造出收益，而如何從各種生產(chǎn)要素創(chuàng)造的總收益中剝離出房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益，這是一個(gè)十分復(fù)雜的問題。在實(shí)際估價(jià)計(jì)算中，我們把這個(gè)問題簡單化了，我們把一切不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益都當(dāng)作是“運(yùn)營費(fèi)用”，由有效毛收人中扣除運(yùn)營費(fèi)用，得到的凈收益，就是房地產(chǎn)本身創(chuàng)造的收益。,(二)收益法的難點(diǎn)收益法的難點(diǎn)一是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定，二是確定資本化率。(三)熟悉收益法的各種運(yùn)用形式根據(jù)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格可以相互轉(zhuǎn)換的原理，我們可以運(yùn)用收益法通過房地產(chǎn)的租金求取其售價(jià)，同樣可以運(yùn)用收益法通過售價(jià)反算其租金。,四、假設(shè)開發(fā)法(一)假設(shè)開發(fā)法的實(shí)質(zhì)在估價(jià)實(shí)踐中，假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常用于評估地價(jià)，但實(shí)際上假設(shè)開發(fā)法可以用于評估一切非最終產(chǎn)品的房地產(chǎn)，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用于開發(fā)為熟地然后租售的生地或毛地，可改造為新房的舊房，未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或未完工的工程，等等。房地產(chǎn)本身的個(gè)別性已經(jīng)是非常強(qiáng)了，而非最終產(chǎn)品的房地產(chǎn)的個(gè)別性就更強(qiáng)，在市場上通常很難找到完全一樣的(或類似)的非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)，因此對這類房地產(chǎn)的估價(jià)就很難用市場比較法進(jìn)行。,假設(shè)開發(fā)法實(shí)際上是可以看作是市場比較法原理和成本法原理的綜合運(yùn)用：如果采用積算的方法求取作為估價(jià)對象的非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)的價(jià)格，就是成本法。如果先用市場比較法確定該非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)在稱為最終產(chǎn)品房地產(chǎn)以后的價(jià)格，再扣除由非最終產(chǎn)品到最終產(chǎn)品過程中所需的各項(xiàng)投入和稅費(fèi)、利潤，采用這種做減法的方式反算出估價(jià)對象在非最終產(chǎn)品狀態(tài)的價(jià)格，就是假設(shè)開發(fā)法。以估算一塊熟地的價(jià)格為例，我們可以采用積算的辦法估算出購買生地、拆遷、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所需的成本和利潤、稅費(fèi)，由此得出其價(jià)格，這是成本法的估價(jià)過程；我們也可以先根據(jù)市場比較法估算在這塊熟地上開發(fā)建設(shè)的房屋的價(jià)格，再減去由熟地建成房屋所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此得出這塊熟地的價(jià)格，這就是假設(shè)開發(fā)法。可見在假設(shè)開發(fā)法中既應(yīng)用了市場比較法，又應(yīng)用了成本法。,(二)假設(shè)開發(fā)法的難點(diǎn)利潤的估算、預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值是假設(shè)開發(fā)法的主要難點(diǎn)。(三)假設(shè)開發(fā)法的各種表現(xiàn)形式由于假設(shè)開發(fā)法可以用來估算各種各樣的非最終產(chǎn)品房地產(chǎn)，因此在估價(jià)過程中假設(shè)開發(fā)法的表現(xiàn)形式也是多種多樣的?！耙缘?fù)Q房法”的實(shí)質(zhì)就是假設(shè)開發(fā)法，是假設(shè)開發(fā)法的一種表現(xiàn)形式。,(四)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)利潤的計(jì)算《規(guī)范》5.5.5條規(guī)定：“開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。利潤串可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率?！北砻婵磥?，這里規(guī)定的開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和成本法中是—樣的，也是待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值(成本法中是“土地取得費(fèi)用”)與開發(fā)成本之和，也沒有包括建設(shè)期利息。但如果考慮資金時(shí)間價(jià)值，結(jié)果就和表面看到的情況不同了。,《規(guī)范》5.5.6條規(guī)定：“運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法?！庇捎诳紤]了資金的時(shí)間價(jià)值，因此這時(shí)的開發(fā)成本已經(jīng)是包含了利息的開發(fā)成本了，待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值也同樣包含了利息。按照《規(guī)范》中對假設(shè)開發(fā)法計(jì)算方式(即：必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值)的規(guī)定，假設(shè)開發(fā)法的開發(fā)利潤計(jì)算基數(shù)實(shí)際上是包含了建設(shè)期(開發(fā)期)利息的，雖然沒有明說，但卻是隱含在計(jì)算過程(考慮資金的時(shí)間價(jià)值的過程)中的。,(五)關(guān)于利潤率《規(guī)范》的5.4.2條的“注”和5.5.5條分別規(guī)定：“開發(fā)利潤應(yīng)根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤水平來求取?！薄袄麧櫬士扇⊥皇袌錾项愃品康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤率?！比欢?，目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中利潤率的測算是不大規(guī)范的，一是利潤的計(jì)算基數(shù)不規(guī)范，我們上面已經(jīng)看到，《規(guī)范》中規(guī)定的利潤計(jì)算基數(shù)和通常的工業(yè)投資項(xiàng)目評估采用的利潤計(jì)算基數(shù)就是不一樣的：《規(guī)范》規(guī)定的利潤計(jì)算基數(shù)并不是投資項(xiàng)目評估時(shí)通常采用的“總投資”。二是房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期較長，一個(gè)公司往往同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，成本的分?jǐn)偼簧鯂?yán)格，所以最終很難準(zhǔn)確地測算單個(gè)項(xiàng)目的總投資和總利潤，自然也就難以測算準(zhǔn)確的利潤率。,,另外，《規(guī)范》的5.5.5條規(guī)定“開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)可取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”，這也與通行的做法不符。當(dāng)然，這些問題并非僅靠《規(guī)范》可以解決，建設(shè)部在2000年已經(jīng)制定了專門的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，對此有—定的幫助。,五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法(一)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過程是：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素(包括土地使用權(quán)年限)的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格。由基準(zhǔn)地價(jià)修正法的定義不難看出，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是市場比較法，基準(zhǔn)地價(jià)就是“可比實(shí)例”的價(jià)格。,(二)基準(zhǔn)地價(jià)修正法的難點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的難點(diǎn)可從兩方面來看，一是建立基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)復(fù)雜困難的過程，準(zhǔn)確地說，這不是基準(zhǔn)地價(jià)修正法“估價(jià)”的難點(diǎn)，而是建立基準(zhǔn)地價(jià)的難點(diǎn)；二是要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵，因?yàn)橛械某鞘械幕鶞?zhǔn)地價(jià)是生地價(jià)，只包含土地使用權(quán)出讓金，有的則是熟地價(jià)，不僅包含土地出讓金，還包括了拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，甚至在同一城市，對于不同的土地，也采用不同的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：城市建成區(qū)的土地采用熟地價(jià)，新區(qū)土地則采用生地價(jià)。把握基準(zhǔn)地價(jià)的價(jià)格內(nèi)涵其實(shí)也不難，只是容易被忽視。,房地產(chǎn)估價(jià)方法選用首先以現(xiàn)行《規(guī)范》的規(guī)定為準(zhǔn)則，《規(guī)范》5.1節(jié)規(guī)定：“5.1.1估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用?！薄?.1.2對同—估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)?！薄?.1.3根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由?！?“5.1.4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。”“5.1.5收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法?！薄?.1.6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法?！薄?.1.7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法?！?,,