商業(yè)地產(chǎn)知識轉(zhuǎn)載.doc
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商業(yè)地產(chǎn)知識轉(zhuǎn)載1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。在現(xiàn)實生活中,我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。2、商圈商圈是零售學(xué)用語,現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞,意指商業(yè)圈或商勢圈,指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群,以其所處的最遠距離為半徑,劃定的一系列圓形或方形區(qū)域,簡言之,即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈(離消費地最近,吸納總量50-80%顧客的范圍)、次級商圈(吸納15-25%顧客的范圍)、邊緣或輻射商圈(吸納5-25%顧客的范圍)。商圈就是指店鋪以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,那些優(yōu)先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區(qū)范圍,換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。3、什么是CBDCBD的全稱是Central Business District,我國現(xiàn)有三種譯法:中央商務(wù)區(qū)、商務(wù)中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于1923年的美國,當時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后,CBD的內(nèi)容不斷發(fā)展豐富,成為一個城市、一個區(qū)域乃至一個國家的經(jīng)濟發(fā)展中樞。一般而言,CBD應(yīng)該具備以下要素特征:它是城市的功能核心,城市的經(jīng)濟、科技、文化、商業(yè)等高度集中;它交通便利,人流、車流、物流巨大;它白天人口密度最高,晝夜間人口數(shù)量變化最大;它位于城市的黃金地帶,地價最高;它高樓林立,土地利用率最高。4、購物中心世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是:“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?!卑ǖ貐^(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心等多種形式。通常說的Shopping Mall,音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”,意為大型購物中心,屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。嚴格意義上講,小于10萬平方米的,叫做購物中心;大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾MALL;而大于20萬平方米的,可叫做超級摩爾購物中心SUPER MALL。5、大賣場一般來說,對大賣場(hypermarket)的定義是:賣場面積至少在2500平方米以上,出售品種繁多的食品及非食用類產(chǎn)品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜于大型綜合百貨,在價格上遜于倉儲式超市,但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。6、商業(yè)街商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。都市商業(yè)街如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。主題商業(yè)街如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等,其主要表現(xiàn)形式即同類業(yè)態(tài)的匯集,大多分布在道路兩旁,同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。特色小街如一些社區(qū)的底商、寫字樓的底商,由于經(jīng)營較具特色,所以除滿足社區(qū)的消費需求外,還輻射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域,久而久之,街區(qū)氛圍便自然形成。7、主題商場其實,什么是主題商場,目前在業(yè)界尚未有定論。廈門大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授認為,從理論上說,主題商場沒有明確的概念;但主題商場起碼應(yīng)該具備三個基本要素,一是發(fā)生商品交易行為;二是聚集一類主商品,其它種類為輔,能夠讓消費者廣泛選擇;三是不同于專賣店,商場必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。同時有專家認為,主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同,在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念,不僅是為消費者提供商品,還努力營造一個良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念上,則改變以往的全銷售模式,體現(xiàn)出特有的主題。8、“銷控”銷控,即房產(chǎn)商保留房源,一般項目多少都會有一定比例,留至項目結(jié)束再賣。部分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣光樓盤的銷控房,年關(guān)悄然低價入市,且價格低于市場價,眼急手快者得。在一個樓盤的產(chǎn)品當中,由于位置、戶型等方面因素的不同,自然有優(yōu)劣好壞之分,“銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或者位置等條件不是很好的產(chǎn)品,而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規(guī)避了這些戶型無法銷售的風(fēng)險,也有利于好的產(chǎn)品在后期賣出更高的價錢。9、空置率國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有賣不出去的房子(包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分)數(shù)量,與全社會所有存量房的數(shù)量之比。我們現(xiàn)用的空置率計算方法是,開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量,與前三年商品房竣工數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。所謂顯性空置率是指商鋪從開發(fā)商這一步開始,就沒有租售出去;隱性空置率則指從開發(fā)商手里已經(jīng)租售出去,但后面沒有實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營價值,包括不得已轉(zhuǎn)做住宅或商務(wù)辦公用途的情況。10、進深在建筑學(xué)上進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。常識上說,商鋪的門面越寬越好,但是,并不能因此而疏忽了商鋪進深的重要性,進深是指與商鋪門面垂直的商鋪營業(yè)深度。一般說來,同樣進深的店鋪,門面寬度越寬,商業(yè)價值越高,可是,若進深未達到商鋪經(jīng)營所需要的起碼要求,門面再寬,也無法發(fā)揮店鋪的經(jīng)濟效用。通常情況下,店鋪的進深不得少于4米的一開間門面寬度,也不得深于20米的深度,否則,均會使得店鋪的經(jīng)營受影響。11、層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量,每一層的高度國家在設(shè)計上有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。12、產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種全新的投資概念,以“現(xiàn)金回報+獨立產(chǎn)權(quán)+服務(wù)饋贈”的模式出現(xiàn),產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種新的投資產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點是產(chǎn)權(quán)分散,統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一租賃,甚至還為投資置業(yè)者包租。當然,也允許投資購買商鋪者自己出租,但經(jīng)營項目不與商場總體布局相差太遠。投資者可以從經(jīng)營者處獲得租金回報,經(jīng)營者以統(tǒng)一的形象對外經(jīng)營,抗風(fēng)險的能力大為提高,達到業(yè)主與發(fā)展商雙贏。13、招商招商其實就是招商引資。招商是當今經(jīng)濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經(jīng)濟交往方式,需要跨學(xué)科、跨專業(yè)的專業(yè)知識。招商策劃是運用招商人員的知識和智慧,籌劃一系列活動去吸引外來資金項目落戶的活動。14、返租賣鋪返租賣鋪只是房地產(chǎn)的一種營銷手法,在上世紀九十年代中期時由香港傳入,興起于廣州、深圳等沿海發(fā)達城市,隨后流傳全國。其實質(zhì)就是先銷售后承租,同時給予固定比例的租金回報。為降低投資門檻,產(chǎn)權(quán)往往被分割得極小。由于當時眾多炒家瘋炒樓花,許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而逃,在全國造成了許多爛尾樓。因此,這種營銷方式出臺不久就遭到建設(shè)部明令禁止。15、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在商鋪銷售市場,我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及投資回報對比廣告,如“10年返租”、“投資回報率高達15”等等,這些廣告在實際銷售運用上,往往會收到很好的效果。這種以借助大商家承租商場、發(fā)展商長期包租的銷售模式,簡稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”銷售。16、售后包租售后包租,是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位,在其投資建造的商品房出售時與買受人約定,出售后的一定年限內(nèi),由出售人以代理出租的方式進行包租,以包租期間的部分租金預(yù)先沖抵部分售房價款,或每年支付一定比率回報。售后包租一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中,售后包租有多種形式,包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等,但其共同點是都以承諾一定比例的租金回報的方式吸引買家入場,其各種具體形式都必然包括房屋買賣及租賃兩個環(huán)節(jié),只是在投資者收益方式等細節(jié)安排上有所不同。17、框剪結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu),稱為框剪結(jié)構(gòu),它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合,吸取了各自的長處,既能為建筑平面布置提供較大的使用空間,又具有良好的抗側(cè)力性能??蚣艚Y(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨設(shè)置,也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此,這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑??蚣艚Y(jié)構(gòu)的變形是剪彎型。眾所周知,框架結(jié)構(gòu)的變形是剪切型,上部層間相對變形小,下部層間相對變形大。剪力墻結(jié)構(gòu)的變形為彎曲型,上部層間相對變形大,下部層間相對變形小。對于框剪結(jié)構(gòu),由于兩種結(jié)構(gòu)協(xié)同工作變形協(xié)調(diào),形成了彎剪變形,從而減小了結(jié)砍的層間相對位移比和頂點位移比,使結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度得到了提高。18、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱,能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力,并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力,這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用,所以,購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。19、物業(yè)管理廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的含義則指樓宇的維修及相關(guān)機電設(shè)備和公共設(shè)施的管護,治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。理論上可總結(jié)為:由專業(yè)化的企業(yè)組織,運用現(xiàn)代管理手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù),為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟方法為房屋、居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的服務(wù)。(1)物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè),指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業(yè)。(2)物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,即物業(yè)的業(yè)主和用戶,包括同住人、承租人和實際使用物業(yè)的其他人。(3)物業(yè)管理服務(wù)的投入能對物業(yè)實現(xiàn)提升其使用功能,延長使用壽命,完善物業(yè)環(huán)境,使其正常使用,力爭保值、增值。(4)物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型的服務(wù)。(5)物業(yè)管理同社區(qū)建設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建“文明小區(qū)”、“安全小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”建設(shè)結(jié)合起來,創(chuàng)造“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域,實現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的統(tǒng)一。20、節(jié)點節(jié)點是規(guī)劃學(xué)用語,指觀察者步行進出、經(jīng)過的集中焦點,一般是指交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等,它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段(步行街)常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節(jié)點。21、地標地標與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點,觀察者一般不能進入內(nèi)部,僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性,如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。22、區(qū)位綜合性的規(guī)劃學(xué)用語,指為某種經(jīng)濟、*、社會活動所占據(jù)的場所,在某一城市(地區(qū))中所處的空間位置。23、板塊板塊住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語,一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域,沿交通干線居多,如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。24、設(shè)計先于開發(fā)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)要先確定經(jīng)營模式、服務(wù)對象和商品定位,再按經(jīng)營業(yè)態(tài)的需求進行建筑規(guī)劃設(shè)計。如果沿用住宅開發(fā)的思路和模式,商業(yè)地產(chǎn)很難成功。25、科學(xué)理性經(jīng)營收益性物業(yè)重在后續(xù)的經(jīng)營。發(fā)展商要強化經(jīng)營意識,和商家之間做到配合共贏。商業(yè)的經(jīng)營有其自身的規(guī)律,必須按規(guī)律進行專業(yè)化操作。如果地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)當成房產(chǎn)來租售,貪圖短期利益,就違反了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律,也不能保證項目長期運作和可持續(xù)經(jīng)營。在這方面,開發(fā)商樹立科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營觀念和學(xué)會尊重商業(yè)經(jīng)營的規(guī)律是非常重要的。26、底商底商是指住宅的第一層、第二層。一般住宅,特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難,其價位也較其他層位低。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商,價格可以賣得更好,同時小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。目前市場上,大盤社區(qū)因為有多而穩(wěn)定的住戶,商鋪的經(jīng)營勝算相對較高,投資風(fēng)險相對小一些,其底商率先得到投資者青睞。典型的代表,如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商,因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數(shù)千個住戶做依托,投資者對底商的發(fā)展前景基本看好,項目銷售由此被帶動。27、宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控亦稱國家干預(yù),是政府對國民經(jīng)濟的總體管理,是一個國家政府特別是中央政府的經(jīng)濟職能。它是國家在經(jīng)濟運行中,為了促進市場發(fā)育、規(guī)范市場運行,對社會經(jīng)濟總體的調(diào)節(jié)與控制。宏觀調(diào)控的過程是國家依據(jù)市場經(jīng)濟的一系列規(guī)律,運用調(diào)節(jié)手段和調(diào)節(jié)機制,實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置,為微觀經(jīng)濟運行提供良性的宏觀環(huán)境,使市場經(jīng)濟得到正常運行和均衡發(fā)展的過程。宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容包括:國家合理地制定各項經(jīng)濟政策和措施,如制定經(jīng)濟和社會發(fā)展戰(zhàn)略、方針、制定產(chǎn)業(yè)政策,以控制總量平衡,規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局;制定財政政策和貨幣政策,調(diào)節(jié)積累和消費之間的比例關(guān)系,實現(xiàn)社會總供給和社會總需求的平衡,控制貨幣發(fā)行,制止通貨膨脹;建立和完善適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的制度、收入分配制度和稅收征管制度等。國家正確運用價格、稅收、信貸等經(jīng)濟杠桿,調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配,從經(jīng)濟利益上誘導(dǎo)、協(xié)調(diào)和控制社會再生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)等。科學(xué)地編制各項經(jīng)濟計劃,使經(jīng)濟計劃建立在有充分科學(xué)根據(jù)的基礎(chǔ)上,使其在中長期的資源配置中發(fā)揮應(yīng)有的作用,彌補完全依靠市場配置資源的不足。28、營銷模式一般來說,營銷模式劃分為廣義營銷模式和狹義營銷模式。廣義營銷模式是指通路所采取的商業(yè)形態(tài),如藥店、醫(yī)院、電視直銷等;狹義營銷模式指的是產(chǎn)品獲得消費者信任的一種溝通方式,它是與產(chǎn)品的虛擬價值密不可分的。29、REITsREITs就是一個把眾多投資者的資金集合在一起,由專門管理機構(gòu)操作,獨立的機構(gòu)監(jiān)管,專事商業(yè)房地產(chǎn)投資,并將所得收益由出資者按投資比例進行分配的基金。(詳見本期第64頁REITs的來龍去脈)30、融資租賃融資租賃其實和分期付款沒有什么太大區(qū)別,只不過在租期結(jié)束時,租賃物件的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給施工單位。現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)的“分期付款,約定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移”和“以租代售”就是這個基本模式。他是通過所有權(quán)和使用權(quán)分離的特征,解決施工企業(yè)信用度不高的問題,在國外已經(jīng)成為第二大融資渠道,大部分中小企業(yè)都是通過融資租賃解決。因此融資租賃和傳統(tǒng)租賃不同的是:它可以通過租賃銷售,也可以通過租賃融資。這是我們傳統(tǒng)租賃所不能解決的。- 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