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杭州萬科隨園嘉樹養(yǎng)老公寓項目 集團聽證匯報,杭州公司 2013年1月,,目錄,定位與產(chǎn)品,PART 1：,杭州進入老年型時期，舒適型養(yǎng)老機構(gòu)市場空缺較大,市場定位,杭州人口比例結(jié)構(gòu)完全進入老年型時期。2012年杭州戶籍總?cè)丝?八區(qū))695萬人，60歲以上老齡人口122萬人，占比17.53%。老年人口增長速度大于平均人口增長速度，比重迅猛上升。,2011年，杭州全市生產(chǎn)總值約為7012億元，人均可支配收入34065元。接近富裕國家水平。 社會財富的增加和購買力的上升使得對舒適型老年公寓產(chǎn)品的關注增強。,杭州老年人口基數(shù)大，比例高，且杭州人均可支配收入已經(jīng)接近富裕國家，舒適型養(yǎng)老潛在市場機會較大,1982-2012杭州老齡人口占比,1982-2012杭州老齡人口發(fā)展趨勢,2008-2011年杭州國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入發(fā)展趨勢,第4頁,舒適型養(yǎng)老住宅市場潛在需求較大,市場定位,第5頁,舒適型養(yǎng)老產(chǎn)品客群來源相對比較集中，目前已探明的市場容量比較豐富，100-200萬區(qū)間內(nèi)具有專業(yè)服務的舒適型適老型住宅市場需求旺盛，后期銷售有支撐。,2012年通過渠道建設,共調(diào)訪客戶1050組，拓客渠道如下表，有購買需求，且能承受100—200萬總價的客戶總數(shù)預計占比8.4%。,面向活躍長者的舒適型老年住宅,提供連續(xù)性照護,產(chǎn)品定位,第6頁,護理樓 （頤養(yǎng)中心）,產(chǎn)品定位,,健康樓,活力長者 自理老人,經(jīng)營模式,使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售模式,全生命周期的連續(xù)性照護,階段性持有 租賃模式,服務統(tǒng)籌化,配套集約化,小區(qū)內(nèi)部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借勢外部資源解決醫(yī)療配套,培育自主服務能力 建立養(yǎng)老服務標準 醫(yī)療護理類服務借助社會化資源,預售模式：開工半年后現(xiàn)金流一直為正,階段性持有， 變現(xiàn)能力強,活力長者社區(qū) 16棟 58937平方米,輔助生活社區(qū)（頤養(yǎng)中心） 健康但是衰老老人，年齡較大（80+） 每層配置一個南向多功能空間（兼有餐廳、閱覽室、活動室等功能） 需要日常生活照料服務 每層12個房間作為一個管理單元,活力長者 健康自力，活動自如，年齡在60-75之間 專有配套設置：健康管理中心、影音室、餐廳、健身房、閱覽室、便利店、咖啡吧、老年大學等日常娛樂設施 有豐富多樣的活動安排和社團組織,老人可以參加,日常生活照料服務一般包括協(xié)助穿衣、沐浴、藥品服用、就餐、行走等。,活力長者+輔助生活社區(qū),客戶定位,輔助生活社區(qū) 1棟 4571平方米,,第7頁,良渚文化村核心區(qū)域，共享大良渚集約配套,區(qū)位選擇,第8頁,交通便利、環(huán)境優(yōu)美，共享大良渚便利配套,區(qū)位選擇,,,,,,,公建商業(yè)類： 博物院 度假酒店 浙一良渚門診部 安吉路良渚實驗學校、玉鳥幼兒園 玉鳥流蘇商業(yè)街 良渚教堂、大雄寺 菜場、食街、公交總站 春漫里商業(yè)街、聯(lián)華超市 心語茶室，親子農(nóng)莊 公園類： 茶語公園 美麗洲公園 白北悠園 竹徑登山步道 陽光登山步道 會所類： 竹徑會所 陽光二期會所 白北會所 公望會良渚會所,,,,,,,,,,,,,,,,隨園嘉樹,隨園嘉樹土地屬性為旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)（2003-2043年）。項目位于良渚文化村核心區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，周邊毗鄰大良渚成熟便利配套。 一、二期為浙醫(yī)一院良渚門診部和數(shù)字化醫(yī)療研究院，總建面6600平米，已建成。三期為老年公寓項目。,,第9頁,產(chǎn)品呈現(xiàn),,第10頁,產(chǎn)品呈現(xiàn),,總平圖,第11頁,產(chǎn)品呈現(xiàn),,如園效果圖,第12頁,產(chǎn)品呈現(xiàn),,容園及南立面效果圖,第13頁,產(chǎn)品呈現(xiàn),,容園效果圖,產(chǎn)品呈現(xiàn),,中央水景效果圖,產(chǎn)品呈現(xiàn),,中央水景效果圖,風雨連廊效果圖,配套服務設施,產(chǎn)品方案,隨園嘉樹可共享公望會恒溫泳池,全戶型適老專門設計，主力戶型75平米,戶型呈現(xiàn),第17頁,A戶型(50%)建筑面積75平米 一房兩廳一廚一衛(wèi),B戶型(30%) 建筑面積91平米 兩房兩廳一廚一衛(wèi),C戶型(20%) 建筑面積111平米 2+1房兩廳一廚一衛(wèi),,戶型呈現(xiàn),,中央水景效果圖,風雨連廊效果圖,A戶型樣板房實景照片,戶型呈現(xiàn),,B戶型樣板房實景照片,第19頁,裝修配置、安全設施、輔助生活設施與普通住宅配置不同之處,室內(nèi)配置,第20頁,裝修配置、安全設施、輔助生活設施與普通住宅配置不同之處,第21頁,室內(nèi)配置,用體驗式營銷讓老人感受產(chǎn)品精良，體驗服務貼心,營銷方式,通過以上體驗式的營銷服務方式，直觀感受萬科在老年住宅的 專業(yè)造詣，親身體驗隨園的“六心”級服務,內(nèi)容詳實的隨園嘉樹說明書：完整闡述產(chǎn)品、配套、服務,可現(xiàn)場體驗的健康管理中心量測設備和智能化系統(tǒng),服務團隊同步介入案場服務，讓老人提前體驗隨園嘉樹的管家服務,案場影音室定期播放電影，邀請老人觀影； 每月組織老人主題活動，提前建立隨園社交圈,樣板房可直接體驗無障礙，可自由回轉(zhuǎn)的輪椅空間,第22頁,未來健康管理中心一角在售展中心實景展示,體驗式營銷,客戶真實報告,樣板房智能化演示：零時滯的處理流程,體驗式營銷,,老人在房間內(nèi)按緊急按鈕,門燈閃爍,前臺自動 跳出頁面,,管家、急救小組、后勤一步到位,,現(xiàn)場緊急 事務處理 呼叫復位,,,第24頁,產(chǎn)品說明書： 一本完整闡述養(yǎng)老公寓的產(chǎn)品、配套、服務的專業(yè)手冊,體驗式營銷,第25頁,開發(fā)運營,PART 2：,項目全期分產(chǎn)品類型成本匯總表,運營模式及成本測算,第27頁,全項目使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售金額72764萬元,銷售計劃,第28頁,健康公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出售，總銷金額72764萬元。頤養(yǎng)中心按階段性持有物業(yè)考慮，測算銷售金額5500萬元整售。,現(xiàn)金流情況健康，通過預售模式，較早實現(xiàn)現(xiàn)金流的正運轉(zhuǎn),現(xiàn)金流,第29頁,健康公寓采用使用權(quán)預售方式，從2013年2季度開始銷售，2季度凈現(xiàn)金流開始回正，后續(xù)邊開發(fā)邊銷售保持現(xiàn)金流一直為正，2014年3季度現(xiàn)金流達到峰值。,,,實現(xiàn)凈利潤9401萬元（不含頤養(yǎng)中心），毛利潤率20.23%,利潤表,第30頁,健康公寓采用使用權(quán)預售方式，毛利潤率20%左右。,單位：萬元,頤養(yǎng)中心做階段性持有，持有期間租金收益如下,頤養(yǎng)中心租金收益,第31頁,頤養(yǎng)中心物業(yè)由萬科持有，租賃給第三方進行運營。,自建品牌獨立經(jīng)營模式——初步運營預算（單位：萬元）,服務管理公司收費主要包括：基礎服務費、餐廳收入、其他收入 其他收入含括：增值服務、房屋轉(zhuǎn)介、管理咨詢、對外輸出人員培訓等。 基礎服務費收費標準——按戶型收?。?11方3房每月1980元，89方2房每月1680元，75方1房每月1380元；均價:1590按服務費全額按時繳納為收入依據(jù)；能源及維修費用暫估計。,十年總經(jīng)營利潤3212萬元；平均利潤率14%,健康樓層運營模式及預算,第32頁,服務體系,PART 3：,酒店、物業(yè)、護理照護跨界整合服務標準,規(guī)范、標準化的服務流程,注重員工培訓提高,…,立足聯(lián)合國五大照護原則 提供覆蓋身心靈全方位服務,,,服務理念,四大 服務模塊,八十六項 服務內(nèi)容,服務特色,服務標準,服務內(nèi)容,從老人的身、心、靈全方位需求出發(fā)，提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務模塊和86項具體服務內(nèi)容；通過“6心級”服務，用心為長者。隨園嘉樹服務，一經(jīng)創(chuàng)立便形成一套嚴格的標準和體系。通過以上的理念和實踐為長者提供品質(zhì)尊嚴的一生。,“6心級”服務+24小時管家,構(gòu)筑老年人品質(zhì)、尊嚴的一生,,核心能力自己培養(yǎng) 隨園嘉樹管理公司,重點關注活躍長者的需求，為長者提供積極、健康、快樂的生活方式,,隨園嘉樹服務總綱,第34頁,,,,,,管理服務四大模塊 86項服務內(nèi)容,舒適生活,智慧小區(qū),健康管理,尊榮享受,四大服務模塊，86項服務細節(jié)，一絲不茍； 量身定制，讓長者體會品質(zhì)尊嚴的一生。,四大服務體系,服務理念及服務內(nèi)容,第35頁,周全性評估,健康計劃,醫(yī)療優(yōu)先,生理量測記錄查詢,陽光檔案,適應輔導,日常輔導,營養(yǎng)評估,康復評估,藥物安全建議活動,人性化電梯,緊急呼叫系統(tǒng),全區(qū)信息化功能,溫差探測器,不活動通知,無障礙通行服務,無障礙救護流線,人體感應傳感器,智能電話,無障礙園區(qū)環(huán)境,智能門禁,離家狀態(tài)斷電切換,緊急求助,情緒安撫,家屬聯(lián)絡,節(jié)日活動實施,定期檢查電器安全,入戶打掃,包裹快遞服務,服務轉(zhuǎn)介,每日問候,藥事提醒,慢性病干預,定期衛(wèi)教講座,定期專家問診,,,,,健康管理18項,智慧小區(qū)13項,舒適生活19項,尊榮享受36項,家具、地板、潔具,個案輔導,康復活動,出行陪伴,私人秘書服務,,,八十六項服務細節(jié),服務理念及服務內(nèi)容,,,,基礎服務14項,增值服務4項,基礎服務13項,基礎服務8項,增值服務11項,基礎服務25項,增值服務11項,溫馨旅游季,,運營團隊和品牌建設,PART 4：,公司宗旨,創(chuàng)新養(yǎng)老服務，獲得永續(xù)經(jīng)營,公司使命及愿景,適應高齡化社會的服務需求，通過有質(zhì)量的服務與生活照顧，提供長者講品質(zhì)、有尊嚴的生活，成為創(chuàng)新養(yǎng)老服務的引領者,業(yè)務定位,通過自創(chuàng)養(yǎng)老服務品牌，積累及掌握養(yǎng)老型產(chǎn)品核心運營能力，通過管理理念、服務標準SOP的建立，形成養(yǎng)老型公寓的服務樣板和標桿,第38頁,服務體系的實踐和落地,隨園嘉樹老年公寓管理公司,自建品牌獨立經(jīng)營模式 ——搭建服務公司框架，建立核心團隊 ——建立標準 ——開展經(jīng)營，扎實培育服務品牌,自建品牌獨立經(jīng)營模式,服務管理公司運營模式,總經(jīng)理：陳洪 國際5星級連鎖酒店擔任餐飲總監(jiān)等高管職位,從業(yè)時間超過16年，公望會創(chuàng)始人。,大管家：李月印 國際金鑰匙組織成員； 6年國際五星級酒店從業(yè)經(jīng)歷，擔任行政樓層經(jīng)理等職位，目前為公望會助理經(jīng)理,第39頁,大管家：繆國華 從事酒店管理工作8年，曾任酒店房務總監(jiān)、行政辦主任，在公望會擔任富陽會所總經(jīng)理。,,,服務管理公司組建時間表,第40頁,2012?7,2012?8,啟動養(yǎng)老服務手冊 ,完成服務條款(合同），啟動隨園嘉樹產(chǎn)品和服務說明書,2012?12,2013?1,養(yǎng)老品牌發(fā)布相關準備，配合銷售的前期工作,2013?3,籌備示范區(qū)實體開放的團隊、鋪底、服務呈現(xiàn)的相關準備，10月實景服務呈現(xiàn),2013?6,2013~2014,2014?6,2014?12,隨園嘉樹從規(guī)劃設計、配套、精裝修和服務四大標準打造品牌,小結(jié),,精裝修,適老細節(jié) 含蓋無障礙、安全、收納,適老部品部件 含蓋保溫設備、通風、智能化,第41頁,,規(guī)劃設計,無障礙 風雨連廊、無障礙交通動線、無障礙救護動線,日照采光 寬樓間距、全南朝向、大面積采光、通風,景觀設計 功能性、觀賞性、社交性,頤養(yǎng)中心 提供連續(xù)性照護、專項配套,配套 可近性、可通達性、動靜分區(qū)的中央配套,,配套,生活類 景觀餐廳、咖啡角賣品部、理發(fā)室,養(yǎng)生類 健康管理中心,娛樂類 棋牌區(qū)、健身、視聽,學習類 老年大學、教室、閱覽室,社交類 大堂、多功能廳、戶外茶座,,服務,四大服務體系 健康管理、舒適生活、智慧小區(qū)、尊榮享受,八十六項服務細節(jié) 基礎服務60項、增值服務26項,專業(yè)服務團隊 高起點團隊，標準服務流程,,,