物業(yè)項(xiàng)目前期籌備方案.doc
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物業(yè)管理處(物業(yè)項(xiàng)目)籌備方案 2009-12-30 09:47:44|分類(lèi):默認(rèn)分類(lèi)閱讀286評(píng)論0字號(hào):大中小訂閱 小區(qū)物業(yè)管理處籌備方案 為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后,各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開(kāi)展,達(dá)到《物業(yè)管理合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),管理處(籌)根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向,以《物業(yè)管理合同》(草稿)和《物業(yè)管理方案》(草案)為基礎(chǔ),重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作,具體從以下幾個(gè)方面開(kāi)展: 一、基本籌備工作 基本籌備工作主要指管理處開(kāi)辦計(jì)劃,通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等,使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具體包括以下內(nèi)容: (1)辦公設(shè)備的配置(辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等); (2)日常辦公用具的準(zhǔn)備(辦公用品采購(gòu)、公章雕刻等); (3)管理處工作人員的服裝制作(含胸卡等); (4)安全管理、清潔綠化等前期介入工作人員的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,還應(yīng)考慮以上人員的伙食,如煤氣灶、煤氣罐等); (5)維修保養(yǎng)工具的配置。 說(shuō)明:管理處(籌)應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況,對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。 二、制度建立工作 健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作,以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本》為指導(dǎo),盡快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。在制度未出臺(tái)之前,管理處可采取召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作,一旦時(shí)機(jī)成熟,就應(yīng)形成制度。具體實(shí)施包括以下幾個(gè)方面: 1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括:主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門(mén)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。 2、管理處日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、財(cái)務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。 3、管理處清潔工作手冊(cè)。包括:管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。 4、管理處保安工作手冊(cè)。包括:管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待流程圖、車(chē)輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ)等。 5、管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。包括:管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。 6、管理處綠化管理工作手冊(cè)。包括:管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。 7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括:常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。 說(shuō)明:管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對(duì)各綜合服務(wù)的工作手冊(cè)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 三、員工崗前培訓(xùn) 管理處要針對(duì)各崗位的特點(diǎn),對(duì)管理處員工(包括正式工、外聘工、臨時(shí)工)的工作能力進(jìn)行評(píng)估,有針對(duì)性的開(kāi)展崗前培訓(xùn),主要有以下幾個(gè)方面: 1、管理處全體員工:物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備(供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等)情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語(yǔ)等; 2、清潔工:清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序; 3、保安員:各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等; 4、綠化工:綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等; 說(shuō)明:崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作 1、清潔準(zhǔn)備工作 (1)外包:如清潔外包,管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn),明確各崗位的范圍及職責(zé),制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施即可。 (2)自管:如清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé),除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外,還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測(cè)算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。 2、保安準(zhǔn)備工作(由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建安全管理組織,故不列出外包工作內(nèi)容) (1)自衛(wèi)警械、對(duì)講機(jī)等裝備的購(gòu)買(mǎi)或調(diào)配; (2)保安崗位設(shè)置、排班等; (3)明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立; (4)強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練(重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練); (5)崗前培訓(xùn)。 3、綠化準(zhǔn)備工作 (1)建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺(tái)帳; (2)綠化崗位設(shè)置、排班等; (3)按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù); (4)崗前培訓(xùn)。 5、設(shè)備準(zhǔn)備工作 (1)根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料(如甲方未能提供資料,則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看了解),對(duì)區(qū)內(nèi)的供電、供水(水池)、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對(duì)照,并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片; (2)根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況,制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃; (3)根據(jù)各設(shè)備的情況,做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄; (4)崗前培訓(xùn)。 6、停車(chē)場(chǎng)及整改建議 (1)停車(chē)場(chǎng)管理。熟悉區(qū)內(nèi)車(chē)輛的號(hào)牌、車(chē)型、車(chē)主姓名及單位,對(duì)停車(chē)場(chǎng)周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范,并及時(shí)進(jìn)行整改。 (2)整改建議。對(duì)建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建議。 五、其他準(zhǔn)備工作 1、辦公區(qū) 辦公區(qū)除了要做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作以外,還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門(mén)的溝通工作,對(duì)甲方負(fù)責(zé)后勤工作的重點(diǎn)科室、重點(diǎn)人員進(jìn)行了解、熟悉,根據(jù)甲方的實(shí)際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ溃_保雙方能夠及時(shí)溝通,使信息及時(shí)反饋,為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。 2、生活區(qū) 生活區(qū)除了做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作之外,還要重點(diǎn)做好住戶檔案的建立工作,在資料的收集過(guò)程中應(yīng)做到盡可能詳細(xì)。 關(guān)于XX項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容的建議 一、 XX項(xiàng)目物業(yè)分析: 1、 物業(yè)地域范圍開(kāi)闊,封閉性交強(qiáng) 2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶群體,其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力; 3、 購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì)所類(lèi)要求等; 4、 物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。 二、 根據(jù)以上分析,對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下: 1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi),即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因?yàn)?,河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。 2、 突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。 三、 物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容: 1、 對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚(yú)類(lèi)加強(qiáng)河道景觀效果; 2、 對(duì)市政道路的保潔; 3、 對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉)?; 4、 24小時(shí)水電維修; 5、 對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn); 6、 對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù); 7、 項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù); 8、 業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳; 9、 定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠; 10、 暫住證等社區(qū)性證明的辦理; 11、 業(yè)主院落檔案的管理。 四、 物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系: 1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。 2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題;任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負(fù)責(zé),,避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率,同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。 3、 管家式服務(wù)的內(nèi)容: A、 業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙,免費(fèi))? B、 帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi)) 室內(nèi)清潔 搬家、搬物 地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù) 代收洗、補(bǔ)、燙衣物 室內(nèi)插花、裝飾 代購(gòu)日常生活用品 車(chē)輛清洗服務(wù) 家庭看護(hù)管理 寵物看護(hù)管理 C、 為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約) 五、 XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理: 1、 保衛(wèi)部門(mén)日常工作內(nèi)容: 24小時(shí)固定安全崗位的值勤 24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視 車(chē)輛停放的安全管理 特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導(dǎo)管理 2、 保衛(wèi)部門(mén)的設(shè)施設(shè)備: 中央控制室 與中控室連接的門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng) 設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng) 停車(chē)管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車(chē)位需要管理) 安防器材(對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等) 3、 保衛(wèi)部門(mén)提供的委托性特約服務(wù): 禮儀性保衛(wèi) 短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)) (以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目) 六、 突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立 業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,除提供一般保衛(wèi)方式外,還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下: 1、 遇有突發(fā)事件,業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家); 2、 中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng),控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展; 3、 由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況; 4、 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警(110、119、120、999等) <自有知識(shí)產(chǎn)權(quán),請(qǐng)參考> 項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案 第一部分 項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 (一)、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求 1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的基本要求 本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性的,除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用,故此要求物業(yè)管理具備以下功能: 1)、維護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)維護(hù)和維修,對(duì)日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù); 2)、組織和協(xié)調(diào)。對(duì)日常相關(guān)物管及社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行組織和協(xié)調(diào),對(duì)業(yè)主之間及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào); 3)、經(jīng)營(yíng)和管理。對(duì)物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營(yíng),對(duì)客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理;展開(kāi)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng); 4)、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類(lèi)生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。 2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的特殊要求 除了對(duì)物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外,本項(xiàng)目還對(duì)物業(yè)管理提出了一些特殊的要求,主要是用來(lái)配合物業(yè)的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的要求,主要有: 1)、在銷(xiāo)售期中為銷(xiāo)售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù); 2)、在項(xiàng)目銷(xiāo)售期中配合開(kāi)展物業(yè)招商、招租工作; 3)、在項(xiàng)目銷(xiāo)售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書(shū); 4)、在項(xiàng)目銷(xiāo)售期中配合銷(xiāo)售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題; 5)、在銷(xiāo)售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平,配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。 (二)、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次 本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營(yíng)者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者,由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和未來(lái)可能的使用者可以看出,其對(duì)物業(yè)管理的要求產(chǎn)高,在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高,故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來(lái)要求,而是要求有一定的品牌性,至少有星級(jí)酒店的服務(wù)水平。 2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式 根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)管理的要求,本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,即以經(jīng)營(yíng)管理為核心,以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù),以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。 3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位 按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是:復(fù)合式高檔物業(yè)管理。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路 本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是:全程介入,系統(tǒng)運(yùn)作,有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次,以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)服務(wù)。整個(gè)物業(yè)服務(wù)體系的核心在于:以品牌奠定基礎(chǔ),促進(jìn)銷(xiāo)售,帶動(dòng)服務(wù),高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營(yíng)互動(dòng),最終強(qiáng)化品牌,獲得利潤(rùn)。 第二部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想 按照物業(yè)管理的總思路,結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求,提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為:引入品牌,委托管理,專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作,全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷(xiāo)售、招商,以招商推動(dòng)經(jīng)營(yíng),以經(jīng)營(yíng)支撐服務(wù),以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營(yíng)。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架 本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大,但所涉及的球節(jié)較多,各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜,除了物業(yè)服務(wù)管理外,還有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理工作,因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。 1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式 本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖 總 經(jīng) 理 品牌物業(yè)顧問(wèn) 3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門(mén)工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu) 1)、品牌物業(yè)顧問(wèn) 該部門(mén)由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)管理公司委派資深顧問(wèn)擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況報(bào)告,不定期地抽查各部門(mén)的工作,并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評(píng)價(jià)書(shū)及建議書(shū)。 品牌物業(yè)顧問(wèn)也直接接受總經(jīng)營(yíng)及客戶部經(jīng)理的咨詢。 該部門(mén)一般需1~2名資深顧問(wèn)。 2)、工程部 該部門(mén)主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù),直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 該部門(mén)設(shè)主管1人,水電、土建、機(jī)電三個(gè)專(zhuān)業(yè)的工人每個(gè)2種1~2人。 3)、綠化保潔部 該部門(mén)主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化,環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔,直接接受物管部門(mén)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 該部門(mén)一般需4~5人,綠化人員1人。 4)、保安部 該部門(mén)主要對(duì)本項(xiàng)目日常經(jīng)營(yíng)秩序及生活秩序的維護(hù),負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全,并對(duì)周?chē)绊憳菂^(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時(shí)清除,直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 該部門(mén)設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng)1人,保安人員3人。 5)、酒店部 該部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理,負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)。 該部門(mén)設(shè)置主管1名,工作人員5~6人,主要在前臺(tái)。 6)、商業(yè)部 該部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目在交房后對(duì)商鋪進(jìn)行招商及出租,及對(duì)商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理,直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo), 該部門(mén)設(shè)置檔案管理人員1名,商鋪招商及出租人員2名。 7)、多經(jīng)部 該部門(mén)主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對(duì)一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施,如家政、裝修等直接接受經(jīng)營(yíng)部主管領(lǐng)導(dǎo)。 該部門(mén)設(shè)置人員2名。 8)、財(cái)務(wù)部 該部門(mén)主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作,同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 該部門(mén)設(shè)置會(huì)計(jì)1名,出納1名。 三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件 1、在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理場(chǎng)所; 2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議; 3、一定數(shù)量的啟動(dòng)資金; 4、明確后期物業(yè)管理制作方案。 第三部分 物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)和介入方式 一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時(shí)機(jī) 物業(yè)管理前期介入,可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計(jì)、管理以專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去,這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開(kāi)發(fā)中的各種缺陷,進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求,使難點(diǎn)提前得到妥善的解決,還可以全面了解物業(yè),并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量,打造良好的樓盤(pán)品牌,建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期及銷(xiāo)售期就介入,讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式 物業(yè)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期介入,介入方式大致分為以下幾種: 1、在現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中,銷(xiāo)售人員對(duì)客戶的接待服務(wù); 2、保安服務(wù); 3、提供專(zhuān)門(mén)關(guān)于物業(yè)的咨詢臺(tái)。 第四部分 常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù) 一、常規(guī)服務(wù) 客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后,所享受的服務(wù)包括: 1、清潔衛(wèi)生; 2、安全保衛(wèi); 3、房屋維修; 4、房屋管理; 5、電梯升降; 6、報(bào)刊發(fā)放,文件傳遞; 二、特約性服務(wù) 為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì),物業(yè)公司多經(jīng)部開(kāi)展的一些有償服務(wù),如: 1、餐飲服務(wù); 2、商務(wù)辦公; 3、家政; 4、裝修; 5、醫(yī)療服務(wù); 第五部分 本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容 一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù) 本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營(yíng)服務(wù)包括: 1、車(chē)庫(kù)出租:75個(gè),按60%出租,200元/車(chē)月收取停車(chē)費(fèi)用; 2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價(jià)格執(zhí)行,每年出租率按總數(shù)的40%計(jì)算,與客戶按6:4分紅,客戶占60%,出租率超過(guò)40%的部分由物管全部收入。 二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù) 商鋪的經(jīng)營(yíng)服務(wù)主要內(nèi)容是對(duì)商鋪進(jìn)行出租代理,一層租金為67元/㎡,二層租金為34元/㎡,物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。 第六部分 本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算 一、物業(yè)管理運(yùn)行成本 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額(元) 備注 物業(yè)公司人員年工資總支出 344800 人員共30名,其中高級(jí)管理人員1名,一般管理人員2名,職員27名 物業(yè)公司人員年獎(jiǎng)金總支出 103440 年工資總支出的30% 物業(yè)管理及福利總支出 45000 總?cè)藬?shù)乘以1500元 服務(wù)運(yùn)行成本 96480 總戶數(shù)402戶,以20元/戶月支出 合計(jì) 589720 二、收益計(jì)算 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額(元) 備注 物業(yè)管理費(fèi) 287568 總戶數(shù)402戶,按1.2元/㎡月收取 車(chē)位出租費(fèi) 126000 總車(chē)位75個(gè),按60%出租,按200元/月車(chē)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 一層商鋪出租費(fèi) 19388 一層商鋪面積按60%出租,按67元/㎡收取租金 二層商鋪出租費(fèi) 8522 二層商鋪面積按60%出租,按34元/㎡收取租金 酒店 595680 酒店按每年出租率40%,每天標(biāo)間費(fèi)為100元計(jì)算 合計(jì) 1037158 三、利潤(rùn)計(jì)算 利潤(rùn)=收入計(jì)算-物業(yè)管理運(yùn)行成本 =1037158-589720=447438(元)- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來(lái)的問(wèn)題本站不予受理。
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