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詳解營改增后假設開發(fā)法中增值稅測算 二、開發(fā)建設成本 開發(fā)建設成本是指在取得的房地產開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用，主要包括前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。 1.前期工程費 前期工程費指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、水文地質勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。包括：籌建費、可行性研究費、規(guī)劃費、設計費、地質勘察費、場地平整費、水電氣費、臨時設施費用等。 表：前期工程可抵扣項目分析表 項目 可抵扣 不可抵扣 稅率 前期工程費 通平費用 前期的規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等 11% 圍擋施工費 11% 可行性研究費 6% 市場調研費 6% 設計費 6% 水文地質勘察費 6% 測繪費 6% 行政規(guī)費及規(guī)劃報建費 報批報建費：安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、拆遷管理費、招投標管理費等 向政府部門繳納的行政規(guī)費，一般能夠取得行政事業(yè)單位收費憑證，無法取得增值稅專用發(fā)票，這些費用無法進行增值稅進項稅額抵扣。 2.建筑安裝工程費用 建安工程費用主要包括土建工程費、安裝工程費、裝修裝飾工程費、樣板房（售樓部）裝修裝飾費用、監(jiān)理費、檢驗檢測費和工程等咨詢費用等項目。大部分項目在取得增值稅專用發(fā)票前提下，可按照表中相應稅率進行抵扣即可。 表：建安工程可抵扣項目分析表 項目 適用稅率 可抵扣 不可抵扣 稅率 備注 建筑安裝工程費 土建工程費 √ 11% 不考慮甲供材情況 安裝工程費 √ 11% 裝修工程費 √ 11% 樣板房/售樓處裝修費 √ 11% 工程監(jiān)理費 √ 6% 此項目也有的在開發(fā)間接費用考慮 檢驗檢測費 √ 6% 工程造價咨詢費 √ 6% 土建（主體）工程費、安裝工程費和裝修工程等費用接受提供建筑服務，可向施工單位取得11%的進項稅額發(fā)票，則適用稅率為11%。此外，需要注意的是一些電梯、門窗、空調、玻璃幕墻等工程，一般屬于混合銷售行為，如果供應商是以生產、批發(fā)、零售為主，則適用抵扣稅率為17%，估價時，為便于處理，宜設定按以安裝服務、施工為主，則建安費用部分均按適用稅率為11%處理。 3.基礎設施建設費 基礎設施建設費主要為開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 表：基礎設施建設費可抵扣項目分析表 項目 可抵扣 不可抵扣 稅率 基礎設施費 供電工程費 √ 11% 給排水工程費 √ 11% 燃氣工程費 √ 11% 電視工程費 √ 11% 通訊工程費 √ 11% 通訊線路及設備安裝費 √ 11% 小區(qū)道路工程費 √ 11% 環(huán)衛(wèi)工程費 √ 11% 綠化工程費 √ 11% 其他費用 √ 11% 4.公共配套設施建設費 游泳池、業(yè)主會所、幼兒園、學校、兒童游樂設施、公共用房和其他社區(qū)配套用房建造費以及地下人防工程建設費用等。 表：公共配套建設費可抵扣項目分析表 項目 可抵扣 不可抵扣 稅率 配套設施費 居委會 √ 11% 物業(yè)管理用房 √ 11% 幼兒園 √ 11% 警務室 √ 11% 活動用房 √ 11% 會所 √ 11% 自行車棚 √ 11% 露天停車場 √ 11% 水塔 √ 11% 文化游樂設施 √ 11% 人防工程 * 　* 11%，如為繳納易地建設費，則不能抵扣 說明：根據(jù)各地開發(fā)項目實際情況和估價測算來看，人防工程有兩種形式，一種是按規(guī)劃要求進行人防工程建設，一種是項目不配建人防工程，經批準改為向人防部門繳納人防異地建設費。如果進行人防工程建設，該部分費用可以簡單參照建安費進項稅額抵扣。如采用繳納人防異地建設費，則該費用不能在進項稅額中抵扣。 5.管理費用及銷售費用 包括為管理和組織房地產業(yè)開發(fā)經營活動所發(fā)生的各種費用管理費用和開發(fā)建設銷售的市場營銷、廣告宣傳費和代理傭金等銷售費用。此部分費用項目最為復雜，發(fā)生內容眾多，適用稅率也難以區(qū)分。具體如下： 表：期間費用可抵扣項目分析表1 項目 可抵扣 不可抵扣 期間費用 管理費用 勞務費、咨詢顧問費、廣告費和業(yè)務宣傳費、傭金、辦公費、通訊、車輛維護、水電氣暖、會議費和專業(yè)咨詢服務費用等 職工薪酬、業(yè)務招待費、資產折舊攤銷費、盤虧及毀損損失、董事會費、除住宿費中差旅費等 銷售費用 表：期間費用可抵扣項目分析表2 序號 項目 能否 抵扣 稅率 備注 1 辦公費 √ 17% 2 差旅費 √ 6% 僅限住 宿費 3 通訊費 √ 6%\11% 4 車輛費用 √ 6%\11%\17% 5 水電氣暖 √ 17%\13% 6 會議費 √ 6%\11% 7 廣告宣傳 費、代理費 √ 6%\17% 8 審計、評估 法律等咨詢費 √ 6% 9 應酬費 * 評估時，實際難以區(qū)分得如此詳細，在不影響評估結果客觀性前提下，也無必要如此細分。為便于計算，建議銷售費用按代理方式考慮，進項稅額該部分統(tǒng)一按6%稅率抵扣銷項稅額。管理費用以組織房地產開發(fā)所發(fā)生的費用為主，很大部分為開發(fā)企業(yè)人工薪酬，該部分不可抵扣，當然一些零星辦公費用，在取得專票情況下是有部分可以抵扣的，但總體不并不影響評估結果客觀性，建議該項目按不考慮可抵扣項目處理。 6.投資利息 財稅〔2016〕36號第二十七條第（六）款規(guī)定，購進的貸款服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。貸款服務，以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。接受貸款服務向貸款方支付的全部利息及利息性質的費用、以及與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 7.其他補充說明 哪些進項稅額可從銷項稅額中抵扣： (1)從銷售方取得的《增值稅專用發(fā)票》(含稅控《機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票》)上注明的增值稅額。 (2)從海關取得的《海關進口增值稅專用繳款書》上注明的增值稅額。 (3)購進農產品，全部取得《增值稅專用發(fā)票》或《海關進口增值稅專用繳款書》，可以按照注明的增值稅額進行抵扣。未全部取得的，采取《農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法》進行抵扣。 (4)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。 企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票是抵扣進項稅的前提條件，但是，并非取得了專用發(fā)票就能夠抵扣進項稅。如以上提到的應付職工福利費、業(yè)務招待費、交通費和非正常損失等。 三、測算舉例 1.項目基本情況 待開發(fā)項目凈用地面積42,427平方米，規(guī)劃設計可售總建筑面積250,598平方米。經估算，預計開發(fā)完成后房地產總值（項目銷售收入）為2,120,898,232.00元。 表：項目主要指標 土地面積 可售總建面積 開發(fā)完成后房地產總值 42,427.00 250,598.00 2,120,898,232.00 2.項目開發(fā)成本 各項開發(fā)費用估算如下表。以下開發(fā)成本為某房地產開發(fā)企業(yè)會計及相關開發(fā)建設合同數(shù)據(jù)，成本費用不具有客觀性，僅用于本次測算舉例說明，實際估價測算項目參考以上各項目適用稅率測算。 表：開發(fā)成本估算表 3.管理費用：按不可抵扣處理，略。 4.銷售費用：按房地產銷售收入的3%計，即銷售費用為63,626,947.00元。 5.投資利息：不可抵扣，略。 6.銷項稅額=（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11% 7.銷項稅額 綜上，計算可抵扣進項銷額。具體見下表： 表：進項稅額計算表（1） 表：進項稅額計算表（2） 項目 金額 稅率 進項稅額 管理費用 18,606,882.00+0.015V * - 銷售費用 63,626,947.00 6% 3,601,525.00 8.增值稅 增值稅=銷項稅額-進項稅額 =（2,120,898,232.00-V）/(1+11%)*11%-125,617,385.00 =84,561,719.00-0.099V 注：以上測算方法適用于納稅主體為一般納稅人且采用一般計稅方式的房地產開發(fā)企業(yè)。在經營性項目、土地評估中涉及到增值稅估算，可抵扣項目為在市場同等條件下應取得增值稅專用發(fā)票及相關可抵扣憑證。不適用于小規(guī)模納稅人和采用簡易計稅方式的估算。 文章轉自：評估師資訊 我們致力于保護作者版權，除我們確實無法確認作者外，未注明來源，如涉及侵權，請及時聯(lián)系我們刪除 2016年9月份營改增及房地產稅務專題課程公告： 班次 地點 上課時間 主講課題 主講專家 第46期 北京 9月6-8日 后營改增時代房地產建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風險管控專題 許老師 第47期 廈門 8月21-23日 后營改增時代的土增稅清算實務和新申報表解讀專題之 ——福建省土地增值稅清算技巧專場訓練 楊老師 第48期 成都 9月22-24日 后“營改增”時代房地產業(yè)入賬票據(jù)管理規(guī)范與稅務稽查風險控制專題 林老師 第49期 南京 9月23-25日 營改增背景下的房地產企業(yè)三大稅種清算實操模擬演練專題 于老師 報名咨詢：15511861363 李淑芬 房企財稅微信公眾平臺：金旭紅李淑芬或加我個人微信號：1143776158 趕快關注吧！