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中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 1 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 綠城雅苑 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 2 二〇〇九年五月 第一章 項(xiàng)目總論 ……………………… …… ………………………… 5 目提出的背景 ………………………… ……… ..… ...…… 目概況 ……………………… ………………………… .… 資概算及資金來源 ………………………… ………… ..… 6 設(shè)單位概況 …………… ………………………… …… … .制依據(jù) ………………… ………………………… ...… ..… 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ………………… ………… .……… ...… . 二 章 市場分析 ………… ………… ………………… …… ...……… 家相關(guān)政策 …………… …………………………… ..…… 8 肥市房地產(chǎn)市場分析 …… ………………… …… …… .… 11 肥樓市預(yù)測 ………………………… ………………… … 三 章 項(xiàng)目建設(shè)的可行性和必要性 … ………… ……… ……… .… .目建設(shè)的可行性 ………………… …………………… .… 17 目建設(shè)的必要性 ……………………… ………… .… ...… 四 章 項(xiàng)目選址和平面布局 … ………………… …… .… …… ..…… 20 目場址選擇 …………………… ………………………… 址條件 …………………… ……………………………… 平面布置 …………………… … ..…………………… ..… 五 章 建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 ………………… … … ……… …… ..… 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 3 設(shè)原則 …………………… ………………………… ..… ..設(shè)內(nèi)容 …………………… ……………………………… 設(shè)規(guī)劃 ……………………… …………… .… …… … ....… 25 第 六 章 消防、環(huán)保和節(jié)能 …………… ………… ……… …… .… .… .防 ……………………… …………………………… .… .… 27 境保護(hù) ……………………… ………………………… ..… 27 能 ……………………… ………………………… ....…… . 七 章 投資估算與資金籌措 ………… ………… …… ...… …… ...… .………………… ……………………………… ..………………… ……………………………… .. 八 章 建設(shè)工 期與進(jìn)度計(jì)劃 ………………… …………… ……… … 33 …………………… ……………… ..…… … ……… ..…………… ………………… … .… 33 第 九 章 目標(biāo)定位與營銷策略 …………………… ……………… … … 34 標(biāo)市場定位 …………… ………………… …………… … .… ……………………… .… …………………… .銷策略 ……… …… ……………………………… …… .… 十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ……… ………… ..…… …… ………… … …… 38 濟(jì)效益評(píng)價(jià)依據(jù) ……………………………… … … ..… .礎(chǔ)數(shù)據(jù) ……………………………… …………… ..…… .…………………… .…… ……… … 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 4 務(wù)分析 ………… ………………… …………………… ...濟(jì)效益分析結(jié)論 ……………………… …… ..………… .十 一 章 風(fēng)險(xiǎn)分析 …… ……………… ………… ...…… …… ..…… 目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ……………………… …… ...…..… 41 范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 …………… .… …… ……………… ..…… 十 二 章 結(jié)論和建議 … ……………… ……………… .… …… ..… .論 ……………………… …………………………… .… .議 ……………………… ……………………… .……… .十 三 章 附表 …………… ……… …………………… …… ...…… .目位置圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 項(xiàng)目效果圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 5 第一章 項(xiàng)目總論 目提出的背景 由于 我 國的人口 從農(nóng)村向城市 轉(zhuǎn)移仍沒有結(jié)束，城市化率 不斷提高 ， 給房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來 了巨大的 空 間。新增城鎮(zhèn)人口和原有居民的保障住房投資，保證了未來較長時(shí)間內(nèi)我國的房地產(chǎn)投資仍具有較大的剛性需求，初步測算，每年房地產(chǎn)投資 億是個(gè)底線。 未來市場房價(jià)雖然會(huì)有較大調(diào)整， 但是在國家的宏觀政策調(diào)控下整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè) 調(diào)整 幅度會(huì)相對(duì)較小。在我國宏觀經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)情況下，即使未來房價(jià)劇烈波動(dòng)，行業(yè)發(fā)展也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)。 目概況 目名稱： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司綠城雅苑項(xiàng)目 目承辦單位： 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司 目負(fù)責(zé)人： 常松 目建設(shè)地點(diǎn)： 合肥市崗 集鎮(zhèn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 6 目建設(shè)性質(zhì)： 新建 目 建設(shè)規(guī)模 和建設(shè)內(nèi)容 ： 本項(xiàng)目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 1、多層住宅： 22710 2、商辦樓： 7440、停車位： 134 個(gè) 4、地下停車位 ： 136 個(gè) 5、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 資概算及資金來源 項(xiàng)目總投資 5000 萬元，資金來源 建設(shè) 單位自籌資金 。 設(shè)單位概況 合肥豐聯(lián)房地產(chǎn)有限公司于 成立于 2008 年 7 月 ，公司 由常松發(fā)起、殷宗虎參股， 在長豐縣工商管 理局注冊(cè)，注冊(cè)資金 1000 萬元整。經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理。 公司 資金雄厚， 擁 有一批懂技術(shù)、善管理的員工 ，其中 專業(yè) 工程師 2 名，注冊(cè)會(huì)計(jì)師 3 名。 公司致力于打造合肥地區(qū)的精品樓盤 ，服務(wù)于合肥市民 。 制依據(jù) ? 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2007 修正 ? 《 商品房銷售管理辦法》 2001 年 ? 《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例 》 2007 年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 7 ? 《合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 如下： 總投資： 5000 萬元 總占地面積： 面積 18073 平方米（ 約 27 畝） 總建筑面積： 30150 萬平方米，其中 多層住宅 22710 平方米 ， 商辦樓 7440 平方米。 容積率： 化率 ： 35% 筑密度： 投資 回報(bào)率 = 投資回收期 = 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 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年政策的執(zhí)行情況來定，如果執(zhí)行的好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。 ” 2、金融政策 2009 年 1 月份，中國人民銀行行長周小川稱，有必要制定強(qiáng)有力的政策措施來防止中國經(jīng) 濟(jì)出現(xiàn)大幅放緩。與此同時(shí)，中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也表示，中國經(jīng)濟(jì)下跌的風(fēng)險(xiǎn)甚至比預(yù)期嚴(yán)重，要達(dá)到長 8%的目標(biāo)將是非常艱巨的任務(wù)；銀監(jiān)會(huì)將放棄降低不良貸款比率及余額目標(biāo)，轉(zhuǎn)而防止壞賬大規(guī)模出現(xiàn)和快速反彈。 在適度寬松的貨幣政策下， 2009 年流動(dòng)性還將加大，可能降息3— 4 次，繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金， 幅達(dá) 17%左右等；而且還會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)穩(wěn)定股市的措施，或?qū)⑼瞥鰟?chuàng)業(yè)板，同時(shí)擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，資本市場融資功能可能好于 2008 年，這些宏觀政策有助于為房地產(chǎn)市場提供外部資金支持，尤其是發(fā)行公司債。 第一，從房地產(chǎn) 金融政策分析，信貸會(huì)繼續(xù)放松。個(gè)人貸款方面，繼首次自住房和改善性住房享受優(yōu)惠貸款利率和首付款政策之后，對(duì)于非普通住宅、二次住宅購買者，也會(huì)加大優(yōu)惠幅度， “ 二套房貸政策 ” 將基本終止；在優(yōu)惠條件設(shè)定上，商業(yè)銀行擁有較大的自主權(quán)力。開發(fā)貸款方面，在國務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會(huì)加大放貸力度 。 第二，隨著貸款利率的持續(xù)下調(diào)，公積金貸款利率也將同步降中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 10 低，而且為了響應(yīng)中央號(hào)召，有效促進(jìn)住房消費(fèi)，地方政府還會(huì)因地制宜的增加公積金貸款額度。 第三，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)。 2008 年 12 月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展的若干意見》 （ 金九條 ） 提出，開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，穩(wěn)步推進(jìn)債券市場交易工具和相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵(lì)表示，人民銀行最近幾年來一直會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行研究，現(xiàn)在已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，報(bào)國務(wù)院同意后進(jìn)行試點(diǎn)；由于受美國次貸危機(jī)的影響，房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和制度安排上將注重風(fēng)險(xiǎn)防范，力求簡化產(chǎn)品鏈條，提高產(chǎn)品透明度。由此看來，作為國際上重要的房地產(chǎn)融資方式的 2009 年有望在我國落地。 3、住房政策 毫無疑問， 2009 年住房政策將是 最重要的政策組成部分。降了上述稅收和信貸涉及到的住房消費(fèi)外，主要是落實(shí) 2008 年第四季度制定的相關(guān)計(jì)劃； 2009 年是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年，依照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，將主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決 260 萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決 80 萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民住房的搬遷維修改造問題。在此基礎(chǔ)上再用兩年時(shí)間，解決 487 萬戶城市低收入住房困難家庭和 160 萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 11 已經(jīng)明確的新政策，是開展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)。為了 拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，充分發(fā)揮住房公積金的使用效益，將選擇部分有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，在確保資金安全的前提下，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等住房建設(shè)。目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定試點(diǎn)方案， 2009年將會(huì)展開試點(diǎn)工作。 另外值得關(guān)注的是， 2009 年 “ 70/90” 政策可能會(huì)放松。這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于 “ 一刀切 ” ，與目前鼓勵(lì)因地制宜的國家調(diào)控方針不夠協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型 、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴(yán)格控制戶型面積。一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間做決策，符合市場規(guī)則。 4、其它政策 2009 年，在國外經(jīng)濟(jì)危機(jī)可能難以見底，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的情況下，中央和地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，尤其是對(duì)住房消費(fèi)在擴(kuò)內(nèi)需方面的拉動(dòng)作用抱有較大期許。如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會(huì) 出臺(tái) 適度放松土 地政策 ， 購房入戶政策擴(kuò)大化 ， 放松外資的政策 的限制等 ，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場的力中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 12 度。 2009 年合肥 房地產(chǎn)市場情況 2009 年合肥 房地產(chǎn)市場 主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長。 2— 4 月份 月份我市 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資 分 別為 元， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù) 4個(gè)月 增長。 合肥 2009 年 1— 4 月份 房地產(chǎn)投資規(guī)模 項(xiàng)目 月份 2 3 4 房地產(chǎn)投資總投資（億元） 比增長 環(huán)比增長 其中：住宅（億元） 比增長 環(huán)比增長 （二）商品房新開工規(guī)模不斷 擴(kuò)大。 2— 4 月份我市商品房 總計(jì)新開工面積 方米，其中商品住宅新開工 平方米 ，開工規(guī)模 繼續(xù)保持?jǐn)U大。 （三）企業(yè)推盤速度加快。 2— 4 月份商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 分別為 積 平方米 、 平方米 和 平方米，同比分別增長 環(huán)比分別增長 隨著銷售市場成交量的放大，自 3 月份開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推盤速度開始加快。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 13 （四）房屋空置面積保持較低水平。截止到 2009 年 4 月底，我市商品房空置總量為 住宅 其中空置 1年以下的待銷商品房有 住宅 空置 1 住宅 空置 3 年以上的空置商品房有 住宅 我市商品房空置率為 商品住房空置率為 仍處合理區(qū)間內(nèi)。 （五）房地產(chǎn)銷售市場活躍 。 商品房市場： 其中 4 月份我市商品房銷售備案面積為 平方米，其中商品住宅 平方米（ 9876 套）， 環(huán)比分 別增長 銷售市場較為火爆，銷售量增幅明顯。市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為 /平方米，其中住宅平均銷售價(jià)格為 /平方米，同比分別增長 環(huán)比分別增長 （ 六 ）省會(huì)城市集聚效應(yīng)顯著。 2009 年 4 月份，按照購房人身份證號(hào)碼劃分，合肥市居民（含三縣）安徽省其他城市居民購買的占總比為 外省居民購買的占總比為 本地居民購買需求較為穩(wěn)定，外地居民對(duì)我市商品住房的認(rèn)可程度較 高。 肥的樓市預(yù)測 2009 發(fā)布的安徽經(jīng)濟(jì) “ 藍(lán)皮書 ” 及開發(fā)商與地產(chǎn)專家 對(duì)合肥樓市從 價(jià)格、需求、行業(yè)發(fā)展等 進(jìn)行了全方位解讀 和預(yù)測。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 14 一、 價(jià)格：進(jìn)一步調(diào)整回歸理性 日前，一份全國房價(jià)十大抗跌省會(huì)城市的名單受到矚目，在該名單列出的房價(jià)十大抗跌省會(huì)城市中，合肥名列第 9 位。此次入圍城市的考核內(nèi)容主要有三個(gè)指標(biāo)：市場報(bào)價(jià)、預(yù)定成交價(jià)和實(shí)際成交價(jià)。合肥房價(jià)由于上漲階段穩(wěn)定有序，沒有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，房市調(diào)整后又沒有出現(xiàn)大幅下跌的情況，而且房市的剛性需求還依然強(qiáng)勁，成為大家目前公認(rèn)的十大抗跌城市。 盡管如此，但 2008 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展下滑還是不爭的事實(shí)。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處對(duì) 2008~2009 年安徽房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析認(rèn)為， 2008 年，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資呈高位回落態(tài)勢，商品房銷售市場低迷，價(jià)格上漲乏力，如 2008 年第三季度全省房地產(chǎn)景氣指數(shù)為 上個(gè)季度下滑 17 個(gè)百分點(diǎn)，為八大行業(yè)景氣指數(shù)最低值。 雖然省城房價(jià)一直處于比較理性的范圍，但與居民收入比例結(jié)構(gòu)依然有些失調(diào)，造成居民購買能力有限。數(shù)據(jù)顯示，按照我省當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、收入水平計(jì)算，一個(gè)兩口之家購買一套 90 平方 米住房，需要花費(fèi) ，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn) 3~6 年的合理區(qū)間；從月供收入比看，房貸月供與家庭收入之比達(dá) 70%，遠(yuǎn)高于 40%的合理水平。 省發(fā)改委信息中心預(yù)測處有關(guān)專家表示，從需求來看，短期內(nèi)炒房者將因市場風(fēng)險(xiǎn)增大而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)壓力；從供給來看，在市場競爭中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 15 更加激烈的背景下，房地產(chǎn)降價(jià)壓力進(jìn)一步增大，促銷力度會(huì)進(jìn)一步加大。因此，在供需雙方推動(dòng)下， 2009 年，我省房價(jià)將逐步回歸理性，進(jìn)入調(diào)整期。 二、 銷量：短期不旺長期看漲 雖然 2008 年下半年來省城樓市銷售一直表現(xiàn)不佳，但 2009 年開年便迎來了 “開門紅 ”。合肥市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，元月 1~4 日，該市成交住宅 415 套，每天平均成交住宅 104 套，交易量穩(wěn)步回升。這一交易量，遠(yuǎn)高于 2008 年國慶七天 268 套的成交量。 業(yè)內(nèi)人士表示，目前，由于全國樓市觀望氣氛濃厚，直接影響了省城居民的購房意愿。加上今年宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊，金融風(fēng)暴沖擊，消費(fèi)者投資意愿冷淡。而購買自住房的居民因?yàn)閷?duì)價(jià)格的敏感，所以尚處于觀望狀態(tài)，短期市場需求不旺。但從元旦銷售來看，省城樓市 調(diào)整政策已經(jīng)初見效應(yīng)了！省城市民還是有較大的購房需求的。 省經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測處有關(guān)專家指出，我省房產(chǎn)市場需求是長期看漲，短期不旺。從長期來看，我省房地產(chǎn)潛在需求依然旺盛。首先是新增住房的潛在需求巨大。按城鎮(zhèn)化進(jìn)程計(jì)算，我省每年新增城鎮(zhèn)人口 人，若城鎮(zhèn)新增人口中約 65%需要人均購置住房面積 28平方米，每年將產(chǎn)生 1700 萬平方米的新增住房需求；其次，被動(dòng)性住房需求也在擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查， 17 個(gè)省轄市現(xiàn)有危舊房總面積 1829 萬平方米，每年開工的 “兩改 ”房屋面積近千萬平方米；另外，居民改善中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 16 生活條件的住房需求 也有一定規(guī)模。 三、 土地：走出觀望開始回暖 2009 年 1 月 5 日，合肥土地市場的首次拍賣。由于原先公示的 3宗土地中， 2 宗臨時(shí)改為掛牌，因此位于石門路北的 宅用地也以 的價(jià)格迎來 “ 開門紅 ” 。同日，該市還有一宗掛牌地塊也已 120 萬 /畝成功轉(zhuǎn)讓。 業(yè)內(nèi)人士分析，相比往年新年第一拍，雖然此次僅成交一宗土地，但似乎已經(jīng)成為合肥土地市場局勢扭轉(zhuǎn)的一個(gè)突破口。說明不少開發(fā)商開始走出觀望氛圍，開始 “ 逆市突圍 ” 。 安徽建筑工業(yè)大學(xué)工程管理學(xué)院李教授則認(rèn)為，除了 開發(fā)商要走出觀望，地方政府也應(yīng)該調(diào)整土地出讓的思路。首先，地方政府要從總量上適當(dāng)減少土地供應(yīng)，以緩和土地市場和房產(chǎn)市場雙雙供大于求的形勢，避免市場和房價(jià)大幅下跌。其次，要調(diào)整土地出讓的結(jié)構(gòu)，盡量供應(yīng)開發(fā)商需求較為急迫，建成后市場前景較好的地塊。最后，地方政府土地管理重點(diǎn)要放在 “ 控增逼存 ” ，目前開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備較多，其中相當(dāng)一部分屬于閑置土地，要優(yōu)先督促其及早開發(fā)，而非增加大量新的土地供應(yīng)。 對(duì)于省城 2009 年樓市來說，應(yīng)該是行業(yè)有序整合、房價(jià)回歸理性的一年，在休整之后，省城樓市仍然有較大的發(fā) 展空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 17 第三章 項(xiàng)目的建設(shè)必要性和可行性 目建設(shè)的可行性 肥經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 18 改革開放以來，合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步入了快車道， 續(xù)20 多年保持在兩位數(shù)以上增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量和人均水平跨上新臺(tái)階。 2009 年 1 月 7 日，市長吳存榮 作政府工作報(bào)告 預(yù)計(jì) 全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1630 億元，比上年增長 17%； 全市地區(qū)生產(chǎn)總值 1630 億元，比上年增長 17%；財(cái)政收入 元，增長40%，其中地方財(cái)政收入 元，增長 元，增長 地稅組織收入 元，增長 50%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1835 億元，增長 40%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 587 億元，增長 25%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15550 元，農(nóng)民人均純收入5300 元，分別增長 18%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國省會(huì)城市前列。 肥人民生活水平大幅度提高 據(jù)合肥市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示， 在上一個(gè)五年中 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 農(nóng)民人均純收入超過全國平均水平，增長近一倍；人均儲(chǔ)蓄余額增長 ，居民家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加；社會(huì)消費(fèi)品 零售總額增長 ，住房、汽車等高檔消費(fèi)需求迅速升溫。綜合性連鎖經(jīng)營等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會(huì)展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費(fèi)需求。促進(jìn)就業(yè)的長效機(jī)制初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 個(gè)。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，“ 五險(xiǎn) ” 參保人數(shù)凈增 105 萬人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高 58%、 64%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 19 表 3期 項(xiàng)目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 市區(qū)人口（萬 人） 鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長 （據(jù)合肥政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)資料） 肥城市化進(jìn)程加快 據(jù) 合肥市統(tǒng)計(jì)局信息顯示， 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已達(dá) 501 萬人，比 2007 年增加了 10 萬人，凈增長 與戶籍人口487 萬人相比，凈流入 14 萬人。 2008 年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之 比下降 千分點(diǎn)。上年有所下降；死亡率為千分之 比下降 千分點(diǎn)，自然增長率為千分之 比減少 千分點(diǎn) ， 人口自然增長率呈下降趨勢 。 隨著 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，合肥 城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2008年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達(dá) 比上年提高 百分點(diǎn)，而在 2000 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 目建設(shè)的必要性 地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 隨著我國加入 場運(yùn)作將日趨規(guī)范，這就要求房產(chǎn)商走中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 20 規(guī)?；⒁?guī)范化的道路，一批具有雄厚實(shí)力和先進(jìn)管理規(guī)式的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實(shí)力不足的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰。 市化發(fā)展的需要 合肥作為省會(huì)城 市和產(chǎn)業(yè)承接地， 她 的房地產(chǎn)市場是有剛性需求的 。此外，合肥 人口急劇增長，外來人口的匯集 也大大帶動(dòng)了合肥的房地產(chǎn)市場 。 截至 2008 年 11 月 ，合肥市常住人口已達(dá) 501 萬人 ， 城鎮(zhèn)化率已達(dá) 比上年提高 百分點(diǎn)，而在 2000 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 房需求 的 不斷增長 在 對(duì) 合肥 購房消費(fèi)者進(jìn)行過問卷調(diào)查，從反饋信息來看， 合肥的住房需求仍然非常大，在 購房人群中， 30 歲以下的青年人占 50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢。 這一群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，近半數(shù)以上的人會(huì)選擇 70— 90 平米的中小 型住房。 肥的 房地產(chǎn)重心 向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示，合肥 今后 將堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。按照國家 “ 從嚴(yán)從緊、有保有壓 ” 的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關(guān)部門承諾，將嚴(yán)格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地。比如說保障性住房建設(shè)用地，將由政府劃撥提供。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 21 第四章 項(xiàng)目選址 和總平面布局 目場址選擇 本項(xiàng)目選擇在崗集鎮(zhèn) 。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越， 距離合 肥北二環(huán)僅僅 5 公里。項(xiàng)目地點(diǎn) 交通便捷， 其中 合淮路是合肥往淮南阜陽方向的交通要道 。 址條件 形、地貌、地質(zhì) 合肥市處于古老的江淮丘陵 ，地貌崗沖起伏，宏觀地形西北高、東南低、呈現(xiàn)較緩的波狀平原狀態(tài)，地面標(biāo)高一般在 12～ 45m 之間，合肥市區(qū)高程大致在 圍，少許沿河低洼地區(qū)在 項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)情況良好，土壤由耕植土、雜填土層、粉質(zhì)粘土層、粘土等組成，表層為上更新沖積洪粘土，地基巖為第三紀(jì)紅砂巖。 候、氣象 項(xiàng)目所在地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，具有 四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無霜期較長的特點(diǎn)。年平均氣溫 16℃ ，極端最高氣溫 ，極端最低氣溫 。 合肥市歷年年平均降水量為 大降水量 1954 年），最小降水量 1978 年），降水量年內(nèi)分配明顯不均，其中 6～ 8 月份降水量最多，約為全年的 42%，歷年年平均蒸中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2009 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電話： 0258698693 手機(jī)： 15895950966 961531377 376977591 616843241 23 3、建筑造型寬敞、簡潔、明快； 4、根據(jù) 項(xiàng)目特點(diǎn)，遵照國家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實(shí)給小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安 全的環(huán)境； 5、工程設(shè)計(jì)均遵照國家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標(biāo)準(zhǔn)； 6、根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 平面布局 根據(jù)整個(gè)小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下 5 個(gè)區(qū)域，具體如下： 1、 居民 住宅 樓； 2、 臨街商辦樓； 3、 綠化區(qū)； 4、 停車區(qū)； 5、 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植