房地產(chǎn)開發(fā)成本費用項目及核算內(nèi)容.doc
《房地產(chǎn)開發(fā)成本費用項目及核算內(nèi)容.doc》由會員分享,可在線閱讀,更多相關《房地產(chǎn)開發(fā)成本費用項目及核算內(nèi)容.doc(6頁珍藏版)》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。
房地產(chǎn)開發(fā)成本和期間費用科目規(guī)范一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算(一)成本項目一般包括下列六項:1、土地征用及拆遷補償費2、前期工程費3、基礎設施費4、建筑安裝工程費5、配套設施費6、開發(fā)間接費(二)各成本項目的開支范圍如下:1、土地征用及拆遷補償費(1) 土地征用費: 土地出讓金 土地轉讓費 土地開發(fā)費用 繳納的契稅、耕地占用稅 (2) 拆遷補償費: 建筑物拆遷補償支出 安置動遷支出 農(nóng)作物補償 危房補償(3) 七通一平費:大市政配套費 紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建設費,管線鋪設費 另外還可能包括場地平整費,勘察設計費、臨時設施費(4) 土地閑置費:超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未開發(fā)的,將被征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。2、前期工程費 (1) 項目前期報批報建費: 墻改專項基金 水泥基金 人防工程建設費 規(guī)劃管理費 招投標管理費 (2) 規(guī)劃設計費: 總體規(guī)劃設計、單體設計費 管線設計費 改造設計費 可行性研究費 市場調(diào)研費 制圖曬圖費 規(guī)劃設計模型制作費 方案評審費(3) 勘測丈量費:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平”費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5) 臨時設施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機,家具等不屬于臨時設施費。(6) 預算編、審費:支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。(7) 其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。3、基礎設施費(1) 道路工程費:開發(fā)項目內(nèi)道路鋪設費。(2) 供電工程費:變(配)電設備的購置費,設備安裝及電纜鋪設費,供(配)電貼費、電源建設費,交納的電增容費等。(3) 給排水工程費:自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 供氣工程費:煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費:暖氣管道的鋪設費、集資費。(6) 通訊工程費:電話線路的鋪設、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。(7) 電視工程費:小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規(guī)定應交納的有關費用。(8) 照明工程費:小區(qū)內(nèi)路燈照明設施支出。(9) 綠化工程費:小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設費。(10) 環(huán)衛(wèi)工程費:指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11) 其他:小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。4、建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費),有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容:(1) 土建工程費 基礎工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎處理費、樁基咨詢費。 主體工程費:即土建結構工程費(含地下室部分)。 有甲供材料的,還應包括相應的甲供材料費。(2) 安裝工程費 電氣(強電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的照明等電氣設施安裝費,有甲供材料、設備的,還應包括相應的甲供材料、設備費。 電訊(弱電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費。 給排水安裝工程費:主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設施安裝費。 電梯安裝工程費:主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。 空調(diào)安裝工程費:主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設施安裝費。 消防安裝工程費:主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。 煤氣、燃氣安裝工程費:主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設施安裝費。 采暖安裝工程費:主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。 門窗安裝工程費:主體工程內(nèi)的門、窗以及安裝費。上述各項如有甲供材料、設備,還應分別包括相應的甲供材料、設備費。(3) 裝修工程費: 公共部位裝修:指過道、入戶大門電梯間等公共部位的裝修 粗裝費:主要指為達到交工驗收標準而對毛坯進行的一般裝修 精裝修:根據(jù)與客戶簽訂的精裝修合同進行的裝修所支付的材料和裝修費。(4) 項目或工程監(jiān)理費:指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。(5) 其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的,應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中),現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。5、公共設施配套設施費(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經(jīng)營收益權時,發(fā)生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施,應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設施的產(chǎn)權,則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。6、開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位(主要指開發(fā)部和工程部)為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括:(1) 職工薪酬:開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資、獎金和津貼。(2)折舊費:用于開發(fā)項目現(xiàn)場的固定資產(chǎn)提取的折舊費。(3)社會保險費:開發(fā)項目現(xiàn)場人員交納的五險一金費用(4)車輛使用費:用于開發(fā)項目現(xiàn)場車輛發(fā)生的費用,包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修等。(5)辦公費:開發(fā)項目現(xiàn)場辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖等費用。(6)水電費:開發(fā)項目現(xiàn)場自己耗用得得水電費。(7)勞動保護費:開發(fā)項目現(xiàn)場人員的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費。(8)其他費用:開發(fā)項目現(xiàn)場發(fā)生的除上述費用外的其他費用。二、開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為:1、營業(yè)費用 (1) 職工薪酬:銷售部門人員的工資、獎金和津貼。(2) 勞動保險費:銷售部人員繳納的五險一金費用。(3) 折舊費:銷售部門使用的固定資產(chǎn)計提的折舊費。(4)車輛使用費:銷售部門使用車輛發(fā)生的費用,包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修等。(5)辦公費:銷售部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費用。(6)差旅費:銷售部門人員外出出差交通、住宿、差旅補助等費用。(7)業(yè)務招待費:銷售部門辦理相關業(yè)務發(fā)生的招待費用,人員出差時的餐費。(8)售樓部費用:小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。(9) 營銷費用:開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。(10)其他費用:除上述費用以外的其他費用。2、管理費用 (1) 職工薪酬:行政管理部門人員的工資、獎金和津貼。 (2) 社會保險費:行政管理部門人員繳納的五險一金費用。(3) 稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(4) 業(yè)務招待費:行政管理部門人員發(fā)生的餐費、禮品費、娛樂費及相關費用;人員出差的餐費等。(5) 差旅費:行政管理部門人員因業(yè)務需要外出出差的交通、住宿、差旅補助等費用。(6) 低值易耗品攤銷:行政管理機構購買的低值易耗品一次性計入攤銷。(7) 車輛使用費:行政管理部門使用車輛發(fā)生的費用,包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修費用等。(8) 辦公費:行政管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費用。(9)審計費:中介機構提供相關報告的費用,包括驗資、審計、評估等費用。 (10)其他費用:除上述費用外發(fā)生的其他費用。3、財務費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。(1)金融機構手續(xù)費:在金融機構辦理業(yè)務的費用,包括票據(jù)工本費、相關業(yè)務手續(xù)費,POS機刷卡手續(xù)費等。(2)利息收入:金融機構的存款產(chǎn)生的利息,企業(yè)之間借款產(chǎn)生的利息。(3)利息支出:企業(yè)因籌集資金產(chǎn)生的利息支出。包括金融機構和企業(yè)之間拆借。- 配套講稿:
如PPT文件的首頁顯示word圖標,表示該PPT已包含配套word講稿。雙擊word圖標可打開word文檔。
- 特殊限制:
部分文檔作品中含有的國旗、國徽等圖片,僅作為作品整體效果示例展示,禁止商用。設計者僅對作品中獨創(chuàng)性部分享有著作權。
- 關 鍵 詞:
- 房地產(chǎn)開發(fā) 成本費用 項目 核算 內(nèi)容
裝配圖網(wǎng)所有資源均是用戶自行上傳分享,僅供網(wǎng)友學習交流,未經(jīng)上傳用戶書面授權,請勿作他用。
鏈接地址:http://www.szxfmmzy.com/p-7883138.html