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項(xiàng)目價(jià)格管理流程與表格工具 1.項(xiàng)目定價(jià)流程設(shè)計(jì) 2 2.銷售價(jià)格制定流程 3 3.銷售價(jià)格管理流程 4 4.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素及權(quán)重表 5 5.定價(jià)平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 5 6.定價(jià)系數(shù)表 6 7.平均價(jià)格分析表 7 8.樓盤售價(jià)表 8 9.樓盤銷售計(jì)價(jià)表 9 9.樓盤入市價(jià)格計(jì)劃控制表 10 1.項(xiàng)目定價(jià)流程設(shè)計(jì) 評(píng)估外部因素 消費(fèi)者需求 市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 競(jìng)爭(zhēng) 評(píng)估內(nèi)部因素 成本 商品力 銷售能力 利潤目標(biāo) 收集定價(jià)信息 確定單價(jià) 地段遠(yuǎn)近、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合反應(yīng) 確定單價(jià) 掌握客源、定價(jià)市場(chǎng)定位 選擇最優(yōu)方案 成本導(dǎo)向 市場(chǎng)導(dǎo)向型 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向型 成本加成定加法 目標(biāo)定加法 名聲價(jià)格定加法 通行價(jià)格定加法 端數(shù)定加法 市場(chǎng)定加法 房地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表 發(fā)展商、購房者、競(jìng)爭(zhēng)者之間利益平衡 確定付款方式 2.銷售價(jià)格制定流程 比較物業(yè)因素調(diào)整 價(jià)格體系制定 物業(yè)分棟和銷售分期因素調(diào)整 制定項(xiàng)目總體均價(jià) 進(jìn)入銷售過程，制定調(diào)整策略 形成銷售價(jià)目表 形成調(diào)整后的價(jià)目表 物業(yè)立體因素調(diào)整 制定折扣/優(yōu)惠方案 特別物業(yè)單位調(diào)整 形成價(jià)目表 制定垂直和平面價(jià)差 制定分棟均價(jià) 3.銷售價(jià)格管理流程 開始 項(xiàng)目公司/策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目公司/策劃公司制定價(jià)格方案 召開會(huì)議進(jìn)行討論 項(xiàng)目總經(jīng)理審批 項(xiàng)目公司確定價(jià)格表 市場(chǎng)發(fā)展部進(jìn)行定價(jià)分析 分管副總裁審核 總裁審批 人事行政部發(fā)文 項(xiàng)目公司按批文執(zhí)行銷售 根據(jù)市場(chǎng)情況，合理調(diào)整售價(jià) 市場(chǎng)發(fā)展部、財(cái)務(wù)部備案 結(jié)束 4.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素及權(quán)重表 序號(hào) 影響因素 影響因素的基本含義 權(quán)重?cái)?shù) 1 房屋類型 高層、多層…… 2.5 2 交通 便捷程度 7 3 周邊環(huán)境 學(xué)校、醫(yī)院、公園、超市…… 4 4 地理位置 進(jìn)出方便程度 2-5 5 市政配套 水電、煤、氣、信 6 6 房型設(shè)計(jì) 16 7 房屋質(zhì)量 建造質(zhì)量、材料質(zhì)量和功能使用質(zhì)量 9 8 房屋外觀 形狀、色彩、材料 2.5 9 交房期 遠(yuǎn)近 8 10 房屋設(shè)備 電梯質(zhì)量、其他公共 5 11 小區(qū)環(huán)境 13 12 房屋裝飾 3 13 物業(yè)管理 內(nèi)容、安全、質(zhì)量、收費(fèi) 13.5 14 企業(yè)形象 企業(yè)社會(huì)信譽(yù) 8 5.定價(jià)平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 景觀系數(shù) 戶型系數(shù) 安靜度系數(shù) 朝向系數(shù) 私密性系數(shù) 層差系數(shù) （30分） （20分） （18分） （10分） （7分） （15分） 單元 數(shù)值 單元 數(shù)值 單元 數(shù)值 單元 數(shù)值 單元 數(shù)值 樓層 數(shù)值 6.定價(jià)系數(shù)表 生活習(xí)慣 視野 園景 通風(fēng)及空氣質(zhì)量 采光 噪音 方便度 加權(quán)平均值 樓 層 影響因素加權(quán)平均 Vai Vbi Vci 戶型 樓層 A1 A2 A3 A4 樓層 29 28 27 26 25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 備 注 7.平均價(jià)格分析表 項(xiàng)目及權(quán)重 擬定項(xiàng)目X 參考項(xiàng)目A 參考項(xiàng)目B 參考項(xiàng)目C 總項(xiàng)目 分項(xiàng)目 參考權(quán)重 自選式權(quán)重 修正權(quán)重 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 評(píng)分 A B C D E F 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 區(qū)位因素修正 環(huán)境 區(qū)位級(jí)差 自然環(huán)境 生活環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 升值潛力 交通 通達(dá)程度 道路狀況 地鐵 口岸 配套 文化設(shè)施 商場(chǎng) 學(xué)校 郵局/銀行 菜場(chǎng) 餐飲/娛樂 合計(jì) 100% 發(fā)展商品牌 項(xiàng)目規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃 外觀設(shè)計(jì) 綠化/景觀 覆蓋率/容積率 實(shí)用性 新穎獨(dú)特性 通風(fēng)采光 私密性 海景 山景 湖景 都市景觀 開闊性 電梯 智能化 防火/防盜 供熱/排煙/空調(diào)/環(huán)保 車位配比 活動(dòng)場(chǎng)所 會(huì)所設(shè)施 設(shè)施檔次 收費(fèi)水平 社區(qū)服務(wù) 實(shí)用率 質(zhì)量保證 裝修標(biāo)準(zhǔn) 工程進(jìn)度 管理公司品牌 收費(fèi) 提供服務(wù) 代理商品牌 地盤包裝 廣告宣傳 營銷手段 服務(wù)水準(zhǔn) 合計(jì) 100% 日期修正 綜合計(jì)算欄 項(xiàng)目參考權(quán)重 項(xiàng)目實(shí)際售價(jià) 修正后的售價(jià) 8.樓盤售價(jià)表 樓號(hào) X號(hào) 房號(hào) 03 02 01 樓層 內(nèi)容 面積 （M2） 單價(jià) （元） 總價(jià) (元) 面積 （M2） 單價(jià) （元） 總價(jià) (元) 面積 （M2） 單價(jià) （元） 總價(jià) (元) 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 小計(jì) 平面價(jià)差 9.樓盤銷售計(jì)價(jià)表 擬購買 座 樓 單位 面積： 平方米 朝向： 原價(jià)： 付款方式 手續(xù) 一次性付款 折 分期付款 折 銀行按揭付款 折 輕松付款 折 元 元 元 元 簽署認(rèn)購書時(shí)付定金 元 簽署認(rèn)購書后十天內(nèi)____月 ____日前共同簽署《房地產(chǎn) 預(yù)售合同》 繳付30％ 元 稅費(fèi)： 元 繳付20％ 元 稅費(fèi)： 元 繳付20％ 元 稅費(fèi)： 元 房款70％ 二個(gè)月內(nèi) 繳付30％ 元 繳付150％ 元 繳付10％ 元 四個(gè)月內(nèi) 繳付30％ 元 繳付20％ 元 繳付40％ 元分四期 月 日前 月 日前 月 日前 月 日前 每期付10% 元 繳付70％ 元 銀行辦理按揭： 5年月供 元 10年月供 元 15年月供 元 20年月供 元 30年月供 元 收到《售樓通知書》 14天內(nèi)付清 付清5％ 元 9.樓盤入市價(jià)格計(jì)劃控制表 樓盤名 毛坯基價(jià) 時(shí)間 元/平米 項(xiàng)目進(jìn)度 年度 年 年 備注 季度 一 二 三 四 一 二 三 四 月度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項(xiàng)目開工 認(rèn)購開盤價(jià)（銷售率 ％） 25％工作完成 正式開盤價(jià)（銷售率 ％） 結(jié)構(gòu)封頂 正式預(yù)售價(jià)（ ％） 預(yù)售價(jià)（銷售率 ％） 促銷價(jià)（銷售率 ％） 截至 年 月銷售平均單價(jià) 預(yù)售價(jià)（銷售率 ％） 建筑竣工 封頂價(jià)（銷售率 ％） 準(zhǔn)現(xiàn)房價(jià)（銷售率 ％） 截至 年 月銷售平均單價(jià) 交房價(jià)（銷售率 ％） 交付使用 截至 年 月銷售平均單價(jià) 促銷價(jià)（銷售率 ％） 現(xiàn) 樓 現(xiàn)房促銷價(jià) （銷售率 ％）