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CRRC:北京市房山區(qū)區(qū)域分析報(bào)告 來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 2009年12月04日13:58 [我來(lái)說(shuō)兩句] 北京市房山區(qū)區(qū)域分析報(bào)告 　　研究單位：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心 　　研究員：王姍 黃蕾 　　免責(zé)條款 　　本報(bào)告中的信息均來(lái)源于公開(kāi)資料，我中心對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會(huì)發(fā)生任何變更。 報(bào)告中的信息和意見(jiàn)僅供參考。我中心對(duì)任何人使用本報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。 　　本報(bào)告版權(quán)歸中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心所有。未獲得中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心事先書(shū)面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人均不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如引用、刊發(fā)，需注明出處為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。 　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心對(duì)于本報(bào)告內(nèi)容和免責(zé)條款具有修改權(quán)和最終解釋權(quán)。 　　本報(bào)告全文索取，請(qǐng)發(fā)郵件至crrc@sogou.com，留下您的簡(jiǎn)介、聯(lián)系方式和郵箱地址。 　　結(jié)論： 　　2009年9月，中糧萬(wàn)科分別以溢價(jià)率162.61%和112.79%摘得了房山區(qū)兩塊住宅項(xiàng)目土地，一時(shí)間，房山區(qū)備受市場(chǎng)各方的關(guān)注，即將交易的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)4號(hào)地塊也成為熱點(diǎn)地塊受到開(kāi)發(fā)商的追捧。通過(guò)對(duì)房山區(qū)區(qū)域背景、市場(chǎng)現(xiàn)狀和消費(fèi)者調(diào)查，我們的結(jié)論如下： 　　1. 綜合中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心開(kāi)展的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為，房山區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步上升的空間。隨著輕軌S5線即將開(kāi)建，交通因素已難以成為阻礙消費(fèi)者選擇房山區(qū)置業(yè)的障礙。目前，房山區(qū)總體地價(jià)和房?jī)r(jià)均處于較低的水平，沒(méi)有大量投資者入場(chǎng)的跡象。隨著區(qū)域今后綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展，房山區(qū)將成為市場(chǎng)關(guān)注的新熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲在所難免。 　　2. 通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)有一定的認(rèn)知度和認(rèn)同感，一小時(shí)生活圈也為消費(fèi)者在置業(yè)區(qū)域的選擇上提供了更多的選擇。作為擁有豐富旅游資源的房山區(qū)，應(yīng)大力發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以吸引不同需求層次的消費(fèi)者。 　　3. 在區(qū)域方面，由于房山區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，恰逢房山線開(kāi)工建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展提供了更多的支持和動(dòng)力。我們認(rèn)為，房山區(qū)在下一階段將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，企業(yè)在拿地時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況和區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展，進(jìn)行合理的評(píng)估和考量。 　　前言 　　房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向，距市中心20公里。長(zhǎng)期以來(lái)，房山區(qū)以其旅游資源和自然資源豐富而聞名，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于不溫不火的狀態(tài)，與通州區(qū)、順義區(qū)等其他熱點(diǎn)近郊區(qū)域相比，受關(guān)注度較小。 　　然而，隨著北京市《北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案》的確定，輕軌房山線的建設(shè)讓市場(chǎng)看到了房山區(qū)的區(qū)域價(jià)值和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。09年9月7日，北京中糧萬(wàn)科假日 (論壇 新聞)風(fēng)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)164輪的激烈競(jìng)價(jià)后，以22億競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地)，該地塊起始價(jià)為8.38億元，溢價(jià)率高達(dá)162.61%。同月28日，中糧萬(wàn)科再次經(jīng)過(guò)55輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，以29.3億元拿下房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地，溢價(jià)率為112.79%，折合樓面地價(jià)約為5800元/平方米。 　　作為地產(chǎn)界知名的開(kāi)發(fā)公司，中糧萬(wàn)科在一個(gè)月內(nèi)于房山區(qū)連拿兩塊地，反應(yīng)了其對(duì)房山區(qū)域發(fā)展的良好預(yù)期，而中糧萬(wàn)科拿地的舉動(dòng)也引起了市場(chǎng)對(duì)房山區(qū)的關(guān)注和追捧。 　　為此，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心發(fā)布北京市房山區(qū)區(qū)域分析報(bào)告，希望從房山區(qū)區(qū)域背景、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)等多方面對(duì)房山區(qū)的區(qū)域價(jià)值進(jìn)行深入剖析。為了保證研究的可信性，本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)源均出自權(quán)威部門(mén)（如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)等權(quán)威部門(mén)）及中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，為了增強(qiáng)本報(bào)告的權(quán)威性和科學(xué)性，我們聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)開(kāi)展了大型了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查參與的人數(shù)達(dá)到了2431人。由于樣本量較大，因此，較能代表市場(chǎng)上消費(fèi)者的實(shí)際情況，所收集到的數(shù)據(jù)較具有參考價(jià)值。 　　一、區(qū)域背景 　　房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向，總面積為2019平方公里，區(qū)域下轄28個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)河街道辦事處，共有113個(gè)居委會(huì)， 462個(gè)村委會(huì)，2008年末常住總?cè)丝?0.5萬(wàn)。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。房山區(qū)人文資源和旅游資源尤為豐富，是京郊有名的“旅游勝地”，被評(píng)為世界地質(zhì)公園，旅游資源有巨大的開(kāi)發(fā)潛力。 　　 　　1. 交通情況 　　房山區(qū)距離北京市中心距離為20公里，區(qū)域內(nèi)公交車僅有917、922、616、971、321等直達(dá)市中心，交通較為不便。根據(jù)《北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案》，軌道交通房山線將于2009年年內(nèi)開(kāi)工，東起北京南站，經(jīng)豐臺(tái)、長(zhǎng)辛店、良鄉(xiāng)，西到房山區(qū)周口店，線路全長(zhǎng)約24.7公里。設(shè)有蘇莊大街站、南關(guān)站、東羊莊站、大學(xué)城站、廣陽(yáng)城站、長(zhǎng)陽(yáng)西站、長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)站、稻田站、世界公園、郭公莊站等共11站，與地鐵九號(hào)線起點(diǎn)站銜接，預(yù)計(jì)將于2010年底將通車運(yùn)行。 　　作為一條城市西南方向的軌道交通線路，房山線直接服務(wù)于房山新城，可以幫助緩解京石通道的交通壓力。同時(shí)，輕軌房山線的運(yùn)行，可以不僅極大地縮短房山與主城區(qū)的距離，還能帶動(dòng)整個(gè)房山區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平有所提升和發(fā)展。 　　 　　在公路交通方面，原計(jì)劃2011年開(kāi)工的京石第二高速提前至09年下半年開(kāi)工。京石第二高速是從張（張家口）石（石家莊）高速公路衍生出來(lái)的一條分支。在張石高速的保定市淶水出口，將再建設(shè)一條高速公路從淶水通往北京市的房山區(qū)。京石第二高速預(yù)計(jì)為雙向6車道，北京段起于門(mén)頭溝區(qū)108國(guó)道附近，經(jīng)房山區(qū)至北京市與河北省邊界，接河北段通向淶水縣，然后并入張石高速。道路工程將按照高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，道路控制紅線寬80米，其中山嶺重丘區(qū)段設(shè)計(jì)速度100公里/小時(shí)，其余路段設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)，道路全長(zhǎng)約65.4公里。京石高速現(xiàn)在日均通車流量已高達(dá)9萬(wàn)輛，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通車后，將大大緩解目前京石高速繁重的交通形勢(shì)，同時(shí)，對(duì)房山區(qū)域也會(huì)形成良好的拉動(dòng)效應(yīng)。 　　 　　2. 教育情況 　　房山區(qū)目前擁有的學(xué)校有蘇莊幼兒園、北京才藝OK幼兒園、良鄉(xiāng)中心小學(xué)、良鄉(xiāng)三中、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附中、北京現(xiàn)代管理大學(xué)等。同時(shí)，在房山新城區(qū)域規(guī)劃中，還有即將動(dòng)工的良鄉(xiāng)大學(xué)城，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等院校都將入駐其中。 　　3. 醫(yī)療情況 　　在公共醫(yī)療資源方面，房山區(qū)目前擁有房山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、房山老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院預(yù)防保健科、房山區(qū)良鄉(xiāng)地區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心房山區(qū)紅十字華盛醫(yī)院、房山區(qū)康復(fù)醫(yī)院、房山中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、蘇莊北路全科門(mén)診等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，較能滿足居民對(duì)公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的需求。 　　二、市場(chǎng)表現(xiàn) 　　在本部分，我們將重點(diǎn)分析房山區(qū)09年的市場(chǎng)表現(xiàn)，主要從土地市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)兩方面入手，對(duì)房山區(qū)09年市場(chǎng)情況進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和梳理，以期對(duì)區(qū)域后市進(jìn)行展望和預(yù)測(cè)。 　　1. 土地市場(chǎng)表現(xiàn) 　　2009年1月1日至2009年9月30日，房山區(qū)共成交土地9宗，成交土地面積104.31萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積169.13萬(wàn)平方米。其中，有7宗為住宅項(xiàng)目土地，1宗工業(yè)用地，1宗倉(cāng)儲(chǔ)用地。 　　在成交價(jià)格方面，共有6宗土地溢價(jià)成交，土地溢價(jià)率為99.48%。其中，9月30日最新成交的長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)4號(hào)地也以60.69%的溢價(jià)率被北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北京城建”）拍得，成交價(jià)格達(dá)到了15.1億元。9月28日成交的長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地溢價(jià)率為114.79%，而同為北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景 (論壇 新聞) (論壇 新聞)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中糧萬(wàn)科”）拍下的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)軍起步區(qū)1號(hào)地溢價(jià)率竟高達(dá)162.61%。另外，房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)稻田村村南住宅及居住公建項(xiàng)目，溢價(jià)率59.53%，房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊住宅及居住公建項(xiàng)目，溢價(jià)率63.79%。 　　在09年成交的9宗土地中，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)1號(hào)地、4號(hào)地和5號(hào)地頗為引人關(guān)注。最終，中糧萬(wàn)科分別以114.79%和162.61%的溢價(jià)率，拿下了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地，北京城建以60.69%的溢價(jià)率摘得4號(hào)地。1號(hào)地、4號(hào)地、5號(hào)地的折合樓面地價(jià)分別為5800元、4200元和6500元，也創(chuàng)造了房山區(qū)近期土地市場(chǎng)的一個(gè)新高。 　　 　　中糧萬(wàn)科和北京城建高價(jià)在房山區(qū)域拿地，不僅說(shuō)明了北京城區(qū)內(nèi)土地供給已嚴(yán)重不足，迫使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在北京周邊區(qū)縣尋地。同時(shí)，也將在區(qū)域內(nèi)形成示范效應(yīng)，拉動(dòng)房山區(qū)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步上升。我們預(yù)計(jì)，目前的房山區(qū)土地市場(chǎng)仍處于價(jià)格洼地，從長(zhǎng)期來(lái)看，該區(qū)域土地有持續(xù)上漲的潛力。 　　2. 二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn) 　?。?）成交情況分析 　　圖2-2是09年1至8月商品住宅成交均價(jià)北京和房山區(qū)的對(duì)比圖。從圖中可以看出，09年北京整體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上漲幅度達(dá)到42.59%。相對(duì)于北京的大幅上漲，房山區(qū)的成交價(jià)格卻表現(xiàn)的較為平穩(wěn)，1至8月成交價(jià)格的峰值和谷值僅相差820元/平米。 　　 　　在成交量方面，房山區(qū)成交量也基本保持穩(wěn)定，除1月、6月和8月，由于加州水郡 (論壇 新聞)、瑞雪春堂 (論壇 新聞)等項(xiàng)目入市帶動(dòng)成交量攀升外，區(qū)域市場(chǎng)并無(wú)明顯波動(dòng)。1至8月，北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套，房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套，占北京成交總數(shù)的4.85%。 　　 　　（2）區(qū)域項(xiàng)目供給情況 　　目前，房山區(qū)在售項(xiàng)目包括沸城 (論壇 新聞 視頻)、珠江御景 (論壇 新聞)、西棕櫚灘 (論壇 新聞)、加州水郡、碧桂園溫泉小區(qū)、原香小鎮(zhèn)、曦城國(guó)際 (論壇 新聞)、天恒樂(lè)活城 (論壇 新聞)、瑞雪春堂等。根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，房山區(qū)在售項(xiàng)目的戶型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒適度。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)戶型序列較為豐富，從46平米的一居到200平米以上的四居，包括復(fù)式產(chǎn)品均有提供。 　　房山區(qū)在售項(xiàng)目分戶型供應(yīng)套數(shù)情況見(jiàn)表2-2，可以看出，在售項(xiàng)目以兩居室為主，三居室其次，而一居室和四居室供應(yīng)量均較小。這主要是由于房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，整個(gè)區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施尚未完善，潛在消費(fèi)者大多以自住型購(gòu)房為主，改善型和投資型較少。因此，中小戶型成為供應(yīng)的主力。尤為值得注意的是，幾個(gè)大型的在售項(xiàng)目都已進(jìn)入銷售后期，下半年房山區(qū)潛在供應(yīng)量達(dá)到了314.34萬(wàn)平方米，供應(yīng)量的進(jìn)一步放大將與區(qū)域內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)的火爆相呼應(yīng)，使區(qū)域受到更多的關(guān)注。 　　三、區(qū)域特點(diǎn) 　　1. 旅游地產(chǎn) 　　房山區(qū)擁有豐富的自然資源和旅游資源，旅游業(yè)一直是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。房山十渡地質(zhì)公園因其北方喀斯特地貌特征，兩邊地層懸崖陡壁雄偉，溶洞沉積物也較有特色，逐步形成了北方地區(qū)特殊的地質(zhì)景觀。除此之外，房山還擁有古人類遺址、云居寺這樣的人文景觀，豐富了地質(zhì)公園的內(nèi)涵。 　　根據(jù)房山區(qū)政府的規(guī)劃，在未來(lái)幾年，房山區(qū)將圍繞“打造環(huán)境、引進(jìn)強(qiáng)區(qū)”的主線，形成以“兩城”、“四鎮(zhèn)”為主體的城市化建設(shè)體系，全力打造京西南的綠色生態(tài)屏障，不斷提高房山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的承載力。依托優(yōu)質(zhì)的旅游資源，房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步形成了具有區(qū)域特色的“旅游地產(chǎn)”的概念，優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的居住環(huán)境都成為各個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 　　2.中央休閑購(gòu)物區(qū)CSD 　　2009年9月13日，在房山中央休閑購(gòu)物區(qū)（CSD）啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)上，隨著房山區(qū)新品牌標(biāo)識(shí)“Funhill”揭幕,房山區(qū)中央休閑購(gòu)物區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目正式啟動(dòng)。中央休閑購(gòu)物區(qū)CSD一般選址在城市之間的交通樞紐上，多以主題公園、旅游勝地、超大規(guī)模商業(yè)中心等業(yè)態(tài)為經(jīng)濟(jì)核心，是聚集商貿(mào)、信息、文化、體育、會(huì)展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體的城際中心。 　　根據(jù)規(guī)劃，房山區(qū)政府將于奧特萊斯（Outlets）開(kāi)展戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等核心功能于一體、輻射華北地區(qū)的大型綜合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目毗鄰京石高速，坐落在森林公園旁邊，項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分的與房山優(yōu)越的自然環(huán)境相結(jié)合，展示區(qū)域資源特點(diǎn)。該項(xiàng)目總投資近10億元，吸納國(guó)際品牌300余家，預(yù)計(jì)2009年年底動(dòng)工，2010年年底正式營(yíng)業(yè)。 　　CSD的建成將會(huì)將房山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平帶入新的發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)以會(huì)展經(jīng)濟(jì)、休閑購(gòu)物為可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，同時(shí)輔以酒店、餐飲、娛樂(lè)等配套服務(wù)。房山區(qū)也將會(huì)借助CSD形成的聚集效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。對(duì)該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更是一次難得的發(fā)展和提升的機(jī)會(huì)。 　　3. 良鄉(xiāng)大學(xué)城 　　北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬(wàn)平方米，總投資約為70億人民幣。目前中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)已與房山區(qū)政府簽訂合作協(xié)議。園區(qū)內(nèi)包括教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。其中，教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨(dú)立于園區(qū)外建設(shè)。自2003年開(kāi)始，部分院校陸續(xù)入駐，逐步形成國(guó)際化、社會(huì)化、科學(xué)化、人性化、知識(shí)化的世界一流大學(xué)城。 　　目前，良鄉(xiāng)大學(xué)城仍處于建設(shè)和發(fā)展中，但從部分入住的院校來(lái)看，已對(duì)周邊的房?jī)r(jià)帶來(lái)了良好的帶動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，大學(xué)城特有的教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新的亮點(diǎn)增長(zhǎng)點(diǎn)。不少周邊項(xiàng)目配備了社區(qū)幼兒園、小學(xué)、初中，逐步形成從幼兒園到大學(xué)的教育一條龍服務(wù)。我們相信，隨著良鄉(xiāng)大學(xué)城的逐步建設(shè)和完善，房山區(qū)域的教育配套也將會(huì)得到質(zhì)的飛躍和提升。 　　四、消費(fèi)者分析 　　在本部分，我們將對(duì)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，以了解市場(chǎng)，特別是消費(fèi)者對(duì)在房山區(qū)置業(yè)的意愿情況，作為第六部分后市展望的基礎(chǔ)和依據(jù)。 　　1. 去近郊居住的意愿分析 　　在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，21%的受訪者“非常想”居住在近郊，選擇“還行”的占46%，而明確表示“不想”住郊區(qū)的也占到了33%。可見(jiàn)，大多數(shù)受訪者對(duì)居住在近郊有一定的意向，對(duì)近郊的公共交通、醫(yī)療、教育等配套也較能接受。 　　 　　2. 近郊置業(yè)意向區(qū)域分析 　　而具體到意向置業(yè)的區(qū)域，如圖4-2所示，受訪者選擇的區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個(gè)區(qū)域。這主要是因?yàn)?，?jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，通州、昌平和順義的基礎(chǔ)交通建設(shè)已比較完善，周邊配套設(shè)施也較為完備。特別是通州，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已相對(duì)成熟，不少知名的大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在通州也設(shè)有項(xiàng)目，逐漸形成聚集效應(yīng)。其次，大興、房山和亦莊的選擇較為集中，選擇率分別為12%、10%和8%。而門(mén)頭溝、密云等地的選擇最少，受關(guān)注度最低。 　　如果把北京周邊的新城或近郊發(fā)展比作長(zhǎng)跑比賽的話，通州、昌平和順義屬于第一集團(tuán)，而大興、房山和亦莊則位于第二集團(tuán)，處在追趕甚至趕超第一階段的狀態(tài)。特別是北京“一小時(shí)生活圈”的建立，將拉近這些區(qū)域與市區(qū)中心的距離，為其發(fā)展提供足夠的空間。 　　 　　3. 近郊置業(yè)的原因分析 　　在“選擇近郊置業(yè)的原因”的回答中，42%的受訪者選擇了“價(jià)格便宜”，可見(jiàn)消費(fèi)者在置業(yè)時(shí)對(duì)價(jià)格較為敏感，而近郊商品房的價(jià)格僅為城區(qū)房?jī)r(jià)的30%-50%，較低的價(jià)格對(duì)消費(fèi)者有較大的吸引力。同時(shí)，22%的受訪者認(rèn)為，近郊房屋的交通比較便利，上下班所花費(fèi)的時(shí)間可以接受，這反映出消費(fèi)者對(duì)選擇近郊置業(yè)的有一定的認(rèn)可度，特別是北京近期將建設(shè)大量的公共基礎(chǔ)交通設(shè)施，近郊到城區(qū)的通勤時(shí)間將明顯縮短，這更促使消費(fèi)者選擇在近郊置業(yè)。另外，11%的消費(fèi)者希望在環(huán)境較為優(yōu)美的近郊購(gòu)買房產(chǎn)，以供父母養(yǎng)老使用。10%的受訪者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂(lè)休閑的場(chǎng)所。特別值得注意的是，僅有7%的受訪者希望將此作為一種投資的方式，他們比較看好近郊房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的升值潛力。由此可以看出，投資者對(duì)投資近郊的住房并沒(méi)有較多的關(guān)注，大多消費(fèi)者購(gòu)房是出于居住需求。因此，由于投資客較少入場(chǎng)，目前近郊區(qū)域的房?jī)r(jià)能夠較好的反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)的供求關(guān)系，商品房?jī)r(jià)格比較接近均衡市場(chǎng)價(jià)格。 　　 　　同時(shí)，我們還試圖發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)不滿意的原因。在對(duì)“不選擇近郊購(gòu)房的原因”回答里，“交通不便利”成為最主要的原因，有32%的受訪者選擇了此選項(xiàng)，可見(jiàn)，通勤時(shí)間成本是消費(fèi)者置業(yè)考慮的主要因素之一。其次，社區(qū)周邊環(huán)境配套不到位也是阻礙消費(fèi)者選擇近郊置業(yè)的重要原因，有25%的受訪者選擇此選項(xiàng)。由于近郊基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都處于建設(shè)階段，相關(guān)配套設(shè)施仍不完善，會(huì)對(duì)置業(yè)者生活帶來(lái)一定的不便。另外，消費(fèi)者生活習(xí)慣對(duì)職業(yè)區(qū)域的選擇也有一定的影響。15%的消費(fèi)者認(rèn)為離開(kāi)城市中心不習(xí)慣，近郊的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施不完善將會(huì)影響置業(yè)者的生活品質(zhì)。 　　 　　五、典型項(xiàng)目分析 　　六、后市展望 　　1. S5房山線將推動(dòng)區(qū)域發(fā)展 　　在前面的分析中，我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在置業(yè)時(shí)對(duì)通勤成本較為關(guān)注，特別是對(duì)時(shí)間成本的考量是決定其是否置業(yè)的重要參考因素。輕軌S5房山線即將建成，將會(huì)進(jìn)一步拉近房山區(qū)與北京市區(qū)中心距離，使交通不再成為阻礙消費(fèi)者置業(yè)房山區(qū)的障礙。同時(shí)，交通設(shè)施的完備也將加強(qiáng)房山區(qū)與其他區(qū)縣之間的交流，為房山區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升提供了基礎(chǔ)性的保證，有助于房山區(qū)進(jìn)一步發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，形成具有房山特色的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。 　　2. 消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)認(rèn)知度加強(qiáng) 　　在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)有著較高的認(rèn)知度，大部分消費(fèi)者都有意愿選擇在近郊置業(yè)。這不僅是因?yàn)榻嫉姆績(jī)r(jià)較為便宜，同時(shí)，北京近郊交通建設(shè)和配套完善的趨勢(shì)也為消費(fèi)者在選擇近郊置業(yè)時(shí)增加了良好的預(yù)期。另外，近郊在人口密度、空氣質(zhì)量、周邊環(huán)境等方面有著市中心不可比擬的優(yōu)勢(shì)，部分消費(fèi)者也將近郊的房產(chǎn)作為休閑娛樂(lè)度假的場(chǎng)所，這也增加了消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)的認(rèn)同感。 　　3. 區(qū)域內(nèi)土地價(jià)格將長(zhǎng)期上揚(yáng) 　　在土地市場(chǎng)分析中，我們分析了房山區(qū)09年成交的地塊，同時(shí)對(duì)中糧萬(wàn)科拿下的兩個(gè)地塊進(jìn)行了重點(diǎn)分析。盡管中糧萬(wàn)科在房山區(qū)拿地的行為會(huì)產(chǎn)生標(biāo)桿效應(yīng)和示范效應(yīng)，形成新的區(qū)域熱點(diǎn)。但是從房山區(qū)區(qū)域背景來(lái)看，房山區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，特別是軌道交通建設(shè)將推動(dòng)房山區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展。因此，我們預(yù)測(cè)在短期內(nèi)，房山區(qū)土地價(jià)格將連續(xù)上漲，溢價(jià)成交的情況也會(huì)時(shí)常發(fā)生。從長(zhǎng)期的角度分析，房山區(qū)的土地具有較大的升值潛力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合區(qū)域發(fā)展方向和自身財(cái)務(wù)狀況，理性拿地。 　　4. 區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)將走高 同地價(jià)相似，房山區(qū)房?jī)r(jià)也將迎來(lái)一波上漲的行情。在調(diào)查分析中我們發(fā)現(xiàn)，目前選擇在房山區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者大多以自住型和養(yǎng)老型為購(gòu)買目的，而投資型消費(fèi)者較少。因此，目前房山區(qū)房?jī)r(jià)較好的反映了市場(chǎng)供求的均衡價(jià)格。隨著土地市場(chǎng)升溫，投資者的入場(chǎng)勢(shì)必將推高房?jī)r(jià)，盡管對(duì)投資客推高房?jī)r(jià)的能力有待進(jìn)一步觀察，但毋庸置疑的是，隨著軌道交通設(shè)施的完善和周邊配套的成熟，房山區(qū)房?jī)r(jià)走高將成為不爭(zhēng)的實(shí)事。在08年末09年初的行業(yè)寒冬中，房山的市場(chǎng)表現(xiàn)依然穩(wěn)定，而在近半年的行業(yè)復(fù)蘇里，房山區(qū)依然呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。我們相信，慢熱型的房山區(qū)域?qū)⒃谖磥?lái)逐步展現(xiàn)出其內(nèi)在的市場(chǎng)價(jià)值，房?jī)r(jià)也會(huì)走出一波穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭。 　　CRRC簡(jiǎn)介： 　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫(xiě)CRRC）是專注于中國(guó)房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的第三方學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，注冊(cè)地中國(guó)香港。該中心由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)牽頭成立，國(guó)家信息中心提供專業(yè)經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)支持，該機(jī)構(gòu)囊括了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為理事研究單位。