中國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資評價報告.doc
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中國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資評價報告 摘 要 我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有:國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預收款,這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。19982007年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項來源中,“定金及預收款”的占比一直在30以上。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內貸款”。2007年,前三大資金來源總計29361.45億元,占當年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的78.8%。雖然近幾年“國內貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降,到2007年已不足20%,但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款,加上這部分資金,房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。 2007年末,全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.8萬億元,比年初增加11200億元,同比增長30.4%,增速比上年同期快8.3個百分點。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元,比年初增加3900億元,同比增長27.7%,增速比上年同期快0.7個百分點;購房貸款余額3萬億元,比年初增加7300億元,同比增長32.2%,增速比上年同期快13.2個百分點。 本年資金來源中,國內貸款6960.98億元,同比增長32.3%,占18.7%;利用外資增長64.8%,占1.7%;自籌資金11772億元,同比增長37.1%,超過貸款增速,占31.6%;其他資金17873.65億元,同比增長41.5%,占48%。其他資金來源中定金及預收款10628.5億元,同比增長31.6%,占其他資金的59.5%,占總資金的28.5%。 根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計,2007年全年共發(fā)行集合信托產(chǎn)品628個,發(fā)行規(guī)模1054.4億元,發(fā)行規(guī)模相比上年度增長了74%。其中,2007年房地產(chǎn)企業(yè)通過信托公司發(fā)行集合信托計劃募集了121.5億元,占全年集合信托計劃募集資金總規(guī)模的11.3。 房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權融資、債權融資、可轉換債券融資三大類??偟膩砜矗鲜泄驹谫Y本市場的融資方式越來越多元化,涵蓋了股權融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認股權證)、公司債券和可轉換債券這三大類主要融資方式。 2007年有廣宇集團、榮盛發(fā)展2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在深圳證券交易所上市,首發(fā)募集資金共計15.86億元。其中,廣宇集團募集資金6.8億元,榮盛發(fā)展實際募集資金9.05億元。募集資金規(guī)模遠遠小于2006年保利地產(chǎn)的20.93億元和北辰實業(yè)的36億元。 2007年房地產(chǎn)上市公司中只有中糧地產(chǎn)1家公司進行了配股融資,募集資金13.48億元,實際募集資金13.3億元。 2008年4月,中國人民銀行近日發(fā)布的2007年中國金融市場發(fā)展報告指出,會擇機推出房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品。這無疑將成為地產(chǎn)融資方面一個重要的信號。 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資(不含外商直接投資)高650億元,增長64.8,整體高出其他渠道資金增長26.2個百分點。雖然外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2,但是在我國實際利用外資資金中,卻有10左右的資金直接投向了房地產(chǎn)。 雖然2007年國家先后出臺了多項限制外資進入房地產(chǎn)投資的政策,但依舊擋不住外資投資中國房地產(chǎn)的熱情。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法,加速進入中國房地產(chǎn)業(yè);個別二三線城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過了100。 整體看,商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質量較好。2007年末,金融機構全部貸款的不良率為8.4%,其中房地產(chǎn)業(yè)貸款的不良率為5.58%,比2006年末下降了2.07百分點,比全部貸款的不良率低2.82個百分點。住房按揭貸款的不良率為1.08%,比2006年末降低0.29個百分點??傮w而言,按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當優(yōu)良的部分。 2007年發(fā)行的房地產(chǎn)信托加權平均收益率為7.83%。近年來,由于國家實行宏觀調控和金融緊縮的政策,資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)信托開始走俏市場。 總的而言,海外金融機構對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準。其要求股權投資回報一般為10%-30%;對于收購一些優(yōu)秀的物業(yè)再進行轉租轉售的項目,如果是自己會經(jīng)營,要求回報率為10%左右,如果轉售,回報要求超過20%;在債權投資項目上,其要求達到8%-10%的回報率。目 錄第一章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析1第一節(jié) 影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析1一、國家宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響1二、國家宏觀調控政策和房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響1三、地區(qū)經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響1四、科技進步對房地產(chǎn)業(yè)的影響2五、其他因素對房地產(chǎn)業(yè)的影響2第二節(jié) 房地產(chǎn)宏觀調控3一、2005年宏觀調控分析3二、2006年宏觀調控分析3三、2007年宏觀調控分析4四、2008年調控預期7第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對房地產(chǎn)金融的影響9一、我國金融業(yè)發(fā)展情況分析9二、金融業(yè)發(fā)展情況對房地產(chǎn)金融的影響9第二章 2007年房地產(chǎn)金融業(yè)基本運行態(tài)勢分析11第一節(jié) 房地產(chǎn)金融市場狀況11一、開發(fā)融資市場11二、購房融資市場12第二節(jié) 2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析13一、央行年內6次加息,房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮13二、央行大力加強住房消費信貸安全管理13三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化,上市融資大幅度增加15第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問題17一、市場參與主體主要為商業(yè)銀行17二、市場深度僅限于一級市場17三、金融產(chǎn)品主要為銀行信貸17四、延伸服務水平較低17五、政策性住房金融制度存在缺陷17六、制度建設缺位18第四節(jié) 房地產(chǎn)金融發(fā)展前景19一、建立和完善房地產(chǎn)金融市場19二、建立多元化的融資渠道19三、防范和化解房地產(chǎn)金融市場風險19第三章 房地產(chǎn)市場運行情況21第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)情況21一、土地購置面積21二、土地開發(fā)面積21三、建設情況22第二節(jié) 房地產(chǎn)銷售情況24一、商品房銷售情況24二、商品住宅銷售情況25三、銷售價格情況25第三節(jié) 2007 年70 個大中城市價格情況分析27一、房屋銷售價格同比上漲10.2%27二、房屋租賃價格同比上漲3.1%27三、土地交易價格同比上漲10.7%27四、物業(yè)服務價格同比上漲0.4%28第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)市場運行情況及08 年走勢29一、2007 年房地產(chǎn)市場運行狀況29二、2008 年房價走勢預測31三、2008 年房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢展望32第五節(jié) 2007 年五大熱點城市房地產(chǎn)市場發(fā)展36一、北京:開發(fā)投資增速繼續(xù)提高,房價高位運行36二、重慶:開發(fā)投資平穩(wěn)增長,銷售增幅回落37三、武漢:開發(fā)投資增幅平穩(wěn),房價漲幅較快39四、深圳:近幾年房價高漲,08 年趨于理性42五、上海:政策執(zhí)行力加大,供應結構調整43第四章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況48第一節(jié) 房地產(chǎn)金融資金需求情況48一、房地產(chǎn)金融資金需求整體情況48二、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金需求情況49三、收益性物業(yè)投資資金需求情況52四、個人住房貸款需求情況53第二節(jié) 房地產(chǎn)金融資金來源情況55一、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金的主要來源55二、收益性物業(yè)投資的主要來源58三、個人住房貸款主要來源59第三節(jié) 2007年房地產(chǎn)信托發(fā)展情況60第四節(jié) 2007年房地產(chǎn)資本市場融資62一、IPO融資62二、配股63三、增發(fā)63四、其他融資方式64五、發(fā)展趨勢分析65第五節(jié) 房地產(chǎn)信托基金67一、房地產(chǎn)投資信托基金醞釀67二、中信信托推出投資房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品69第六節(jié) 2007年外資進入狀況70一、外資進入整體情況70二、國際房地產(chǎn)基金進入情況71第五章 2007年我國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資與經(jīng)營狀況分析74第一節(jié) 2007我國房地產(chǎn)金融行業(yè)投資情況分析74一、房地產(chǎn)金融行業(yè)投資增長情況分析74二、房地產(chǎn)金融資金主要投向分析75第二節(jié) 房地產(chǎn)金融行業(yè)效益情況分析78一、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益水平分析78二、房地產(chǎn)金融行業(yè)效益主要影響因素分析79第六章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析80第一節(jié) 我國房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分布特征及變化分析80一、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資額對比情況80二、各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源對比情況80第二節(jié) 我國房地產(chǎn)金融行業(yè)運行主要省市比較分析84一、北京84二、上海85三、廣東86四、江蘇88五、浙江89第七章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)績效綜合比較分析91第一節(jié) 銀行房地產(chǎn)貸款91一、安全性分析91二、盈利性分析92第二節(jié) 房地產(chǎn)信托93一、安全性分析93二、盈利性分析93第三節(jié) 海外資本95一、安全性分析95二、盈利性分析95第八章 2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)典型代表分析97第一節(jié) 建行房地產(chǎn)金融業(yè)務97第二節(jié) 聯(lián)華信托99一、第一支基金型房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行99二、REITs2008年下半年推出99三、引進戰(zhàn)略投資者100第三節(jié) 摩根士丹利房地產(chǎn)基金102第九章 房地產(chǎn)金融行業(yè)風險評價104第一節(jié) 宏觀調控風險評價104一、從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響104二、應對措施105第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸風險評價107第三節(jié) 流動性風險評價109第四節(jié) 行業(yè)資金狀況風險110一、萬科降價背后的困局110二、地產(chǎn)商探尋其他融資方式110第五節(jié) 行業(yè)競爭風險評價112一、優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)具有明顯的規(guī)模經(jīng)營格局112二、股權分置沖擊原有的房地產(chǎn)企業(yè)所有制格局112三、政府的緊縮政策的強大威力,房地產(chǎn)公司將進入兼并高潮112四、大型開發(fā)商加快兼并步伐113附 表表12007 年全國土地購置情況21表22007 年購置土地面積增幅超過40%的地區(qū)21表32007 年購置土地面積降幅超過30%的地區(qū)21表42007 年全國開發(fā)土地情況22表52007 年完成土地開發(fā)面積增幅超過50%的地區(qū)22表62007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工情況22表72007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房新開工情況23表82007 年商品房、商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房竣工情況23表92007 年各類型商品房銷售面積24表102007商品房銷售面積與上年相比超過40%的地區(qū)24表112007 年銷售面積小于竣工面積的地區(qū)24表122006 年銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū)24表132007 年各類型商品房銷售額25表142007 年商品住宅銷售面積增幅超過50%的地區(qū)25表152007 年商品住宅銷售面積大于竣工面積超過1000 萬平方米的地區(qū)25表162007 年商品房銷售價格增幅超過25%的地區(qū)26表172007 年商品住宅銷售價格增幅同比超過25%的地區(qū)26表18商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況48表19銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數(shù)(%)49表202007年房地產(chǎn)開發(fā)建設資金需求情況50表212007年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額52表222007年辦公樓投資完成額53表232007年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計55表242007 年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況56表252007年各月累計房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源細項情況57表262006-2007年本年資金來源各細項增速 %58表272007年房地產(chǎn)上市公司增發(fā)募集資金額64表2820012007 年全國房地產(chǎn)完成投資增長率及其占固定資產(chǎn)的比重74表292007 年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況75表302007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過40%的地區(qū)75表312007 年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資情況77表322007 年各地區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況77表33金融機構房地產(chǎn)貸款不良率78表34北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況84表35上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況85表36廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況87表37江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況88表38浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況89表39建設銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務品種97表402006-2007年建設銀行房地產(chǎn)貸款情況98表412005-2007年建行貸款不良率情況98附 圖圖12005-2007年房地產(chǎn)貸款增長情況16圖22006-2007年70個大中城市房屋銷售價格同比指數(shù)27圖3銀行貸款需求與貸款量景氣指數(shù)%49圖42004-2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速50圖52007年各月累計房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃資金需求和融資情況51圖62007年各月累計房地產(chǎn)開發(fā)建設實際資金需求和融資情況51圖72004-2007年個人住房貸款余額及增速變化54圖82006-2007年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況56圖92007 年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況57圖102007年房地產(chǎn)開發(fā)資金中各項資金來源占比情況58圖112006-2007年全國房地產(chǎn)投資增長情況74圖122005-2007年東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長情況76圖132007 年房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況77圖142007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金額及增長率比較80圖152007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源及增長率比較81圖162007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中國內貸款額81圖172007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中其他資金82圖182007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中自籌資金82圖192007年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中利用外資83圖202006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構84圖212007年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構85圖222006年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構86圖232007年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構86圖242006年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構87圖252007年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構87圖262006年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構88圖272007年江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構89圖282006年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構90圖292007年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結構90- 配套講稿:
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