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一、單選題（共40道試題，共100分。）V1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價(jià)格為（）萬元。 A.23.75 B.24 C.23 D.23.69 2.同一建筑物在不同時(shí)期的重置成本是相同的。 A.正確 B.錯(cuò)誤 3.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（）。 A.78％ B.85％ C.117％ D.150％ 4.甲土地的樓面地價(jià)2000元/平方米，建筑容積率為5；乙土地的樓面地價(jià)1500元／平方米，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有()。 A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.難以判斷 5.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。 A.正確 B.錯(cuò)誤 6.以下各組商品之間，一種商品的價(jià)格上升后，另外一種商品的消費(fèi)會(huì)跟著減少的是（）。 A.普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 B.賓館與寫字樓 C.普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn) D.城市地鐵和城市公交 7.收益法公式V=a／r成立的條件是（）。 A.a每年不變，年期有限，r每年不變且大于零 B.a每年變化，年期有限，r每年不變且大于零 C.a每年不變，年期無限，r每年不變且大于零 D.a每年不變，年期有限，r每年變化且大于零 8.評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的還原利率越高，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)()。 A.越高 B.越低 C.不變 D.符合客觀實(shí)際 9.某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年8月16日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為（）。 A.2005年8月16日 B.2005年12月15日 C.估價(jià)作業(yè)期間的任意一天 D.估價(jià)人員與委托人商定的某天 10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征 C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制 D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 11.商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為（）。 A.商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤 B.商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤－投資利息 C.商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－投資利息 D.商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－商業(yè)利潤－投資利息 12.某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 13.交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。 A.正確 B.錯(cuò)誤 14.（）是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。 A.估價(jià)師聲明 B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C.審核估價(jià)報(bào)告 D.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 15.樓面地價(jià)＝（）建筑容積率。 A.建筑層數(shù) B.建筑覆蓋率 C.綠地率 D.土地單價(jià) 16.基本完好房的成新度一般為（）。 A.十成新 B.九到十成新 C.六到七成新 D.七到十成新 17.收益還原法又稱承包商法。 A.正確 B.錯(cuò)誤 18.采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。 A.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 B.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 C.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 D.資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 19.運(yùn)用成本法評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)，影響估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有（）。 A.交易雙方有經(jīng)濟(jì)關(guān)系 B.會(huì)計(jì)報(bào)表中房屋計(jì)提折舊的原始記錄的完備性 C.房屋結(jié)構(gòu)類型確認(rèn)的正確與否 D.房屋買賣價(jià)格的準(zhǔn)確性 20.路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為() A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B.求取路線價(jià) C.編制深度百分率表 D.劃分路線價(jià)區(qū)段 21.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。 A.自然折舊 B.物質(zhì)折舊 C.功能折舊 D.經(jīng)濟(jì)折舊 22.選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于()。 A.同一地區(qū) B.同一城市 C.同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) D.同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) 23.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B.合法原則屬于一般性原則 C.最高最佳使用原則屬于技木性原則 D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 24.與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是（）。 A.均衡原理 B.預(yù)期原理 C.競(jìng)爭(zhēng)原理 D.替代原理 25.以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為(） A.簽訂估價(jià)委托合同之日 B.發(fā)放抵押貸款之日 C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日 D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日 26.運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，對(duì)比較實(shí)例為拍賣、招標(biāo)的價(jià)格，不需進(jìn)行交易情況修正。 A.正確 B.錯(cuò)誤 27.拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（） A.拍賣價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格 B.拍賣價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格 C.招標(biāo)價(jià)格＞拍賣價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格 D.招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格＞拍賣價(jià)格 28.某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬元，這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的。 A.正確 B.錯(cuò)誤 29.下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì) B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝 C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣 D.估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 30.收益法中所指的收益是（）。 A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 31.某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町悾渥罱K估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。 A.取三者的平均值 B.取三者的中間值 C.任選其中之一 D.在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定 32.為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72％，稅金為35％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 33.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。 A.土地取得成本+開發(fā)成本 B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 34.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（）。 A.通貨膨脹影響 B.投資利息因素 C.資金時(shí)間價(jià)值 D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 35.同一宗房地產(chǎn)，建筑物價(jià)格=房地價(jià)格+土地價(jià)格。 A.正確 B.錯(cuò)誤 36.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬元（收益可視為無限年）。 A.30 B.40 C.50 D.60 37.一宗土地使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為()萬元。 A.800 B.1000 C.900 D.1800 38.在估價(jià)報(bào)告中陳述（），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。 A.估價(jià)師聲 B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C.估價(jià)方法 D.估價(jià)對(duì)象 39.有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A.400 B.450 C.500 D.540 40.即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。 A.正確 B.錯(cuò)誤