項(xiàng)目地塊土地價(jià)格評估報(bào)告.doc
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江蘇省淮安市健康西路地塊房地產(chǎn)開發(fā)土地價(jià)值評估報(bào)告第一部分 城市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)概況一、城市概況1、城市規(guī)?;窗彩锌偯娣e3171平方公里清河區(qū)面積:51平方公里清浦區(qū)面積:296平方公里淮陰區(qū)面積:1264平方公里2、行政管轄范圍四縣:洪澤、漣水、盱眙、金湖四區(qū):清河、清浦、淮陰、楚州,主城區(qū)3、城市人口86萬人二、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2005年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值561.81億元,年遞增12.6%; 人均地區(qū)生產(chǎn)總值1324美元,年遞增11.7%; 財(cái)政收入75.56億元,年遞增24%,是“九五”末的2.9倍; 金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存貸款余額分別達(dá)426.8億元和273.5億元,為“九五”末的2.4倍、1.8倍; 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1171億元,是“九五”的2.8倍。 三次產(chǎn)業(yè)比例由“九五”末的30.34029.7變?yōu)?145.533.5,實(shí)現(xiàn)了由“二一三”到“二三一”的轉(zhuǎn)變。 注:以上摘要05年市政工作報(bào)告淮安市20022005年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)年度2002年增長2003年增長2004年增長2005年增長全市總?cè)丝?17.68萬519.92萬4.33524.06萬8527.77萬7.08國民生產(chǎn)總值(GDP)375.02億11.6%420.64億12.2%500.97億13.8%561.81億14.3%全年財(cái)政收入43.19億22%53.88億17.7%63.38億17.6%75.56億21 %固定資產(chǎn)投資完成額180.2億16.3%229.6億27.4%275.69億20.1%330.73億社會(huì)消費(fèi)品零售總額127.58億11.6%139.32億11.9%156.36億14%198.62億全年進(jìn)出口總額2.83億美元0.71%3.76億美元32.7%6.42億美元70.7%6,82億美元全年國內(nèi)旅游人數(shù)345.48萬22.8%406,1萬17.5%492.15萬20.7%549.85萬實(shí)際旅游收入17.91億38.8%21.34億19.2%29.01億31.7%34.55億在崗職工平均收入10804元9.6%12172元12.7%14136元16%人均可支配收入7158.51元9.9%7798元8.9%8209元15.1%9115元年末存款余額239.47億297.31億355.36億427.27億以上相關(guān)數(shù)據(jù)均來自淮安市統(tǒng)計(jì)局2005年統(tǒng)計(jì)報(bào)告結(jié)論:根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)資料顯示,本市的整體經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特征1、本市的支柱型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未形成,整體經(jīng)濟(jì)相對較弱2、受整體經(jīng)濟(jì)的影響,消費(fèi)水平較低,恩格爾系數(shù)為64.48,屬溫飽型3、由于整體經(jīng)濟(jì)的基數(shù)較低,在國家宏觀經(jīng)濟(jì)的支持下,未來經(jīng)濟(jì)增幅將增大4、隨著本市支柱產(chǎn)業(yè)的形成,勢必對人口增長起到推動(dòng)作用5、根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走勢,未來本市的經(jīng)濟(jì)及人口的增長,勢必拉動(dòng)房地產(chǎn)市場需求的增量三、房地產(chǎn)開發(fā)及市場概況1、房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 全市2004年建筑業(yè)總產(chǎn)值138.07億元,比上年增長18.0% 房屋建筑施工面積1344萬平方米,增長16.7% 房屋建筑竣工面積787萬平方米,增長18.0%。 基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成82.15億元、55.23億元和34.59億元,增長27.9%、18.2%和60.6%。 商品房銷售額22.66億元,在2003年迅猛發(fā)展之后增長率放慢許多。 城市居民人均住房建筑面積為29.5平方米,農(nóng)村居民人均住房面積27.9平方米,分別比上年增長1.0%和1.5%。2、房地產(chǎn)市場狀況指標(biāo)2003年2004年2005年累計(jì)銷售同比增長累計(jì)銷售同比增長累計(jì)銷售同比增長地產(chǎn)投資21567338.534592360.648659240.66商品房銷售額19506976.722662216.229378129.633、項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)居民住宅形態(tài)及比重 本區(qū)域內(nèi)目前在建項(xiàng)目均為小高層或高層,而實(shí)際產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)收重為多層 項(xiàng)目地塊周邊目前尚未有多層產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)4、政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面政策法規(guī) 根據(jù)建設(shè)部近期頒發(fā)有關(guān)嚴(yán)格限制低容積率高檔住宅的開發(fā) 淮安市根據(jù)相關(guān)購房稅收規(guī)定,144平米的住房稅率為4,144平米以下的住宅稅率為25、地塊所在區(qū)域土地供應(yīng)狀況 目前根據(jù)清河區(qū)土地供應(yīng)狀況來看,核心商圈的土地稀缺,同時(shí)土地開發(fā)成本高,核心商圈內(nèi)不在開發(fā)多層住宅項(xiàng)目,重點(diǎn)以開發(fā)商業(yè)及高檔商住項(xiàng)目為主。 本地塊周邊目前尚有部分存量開發(fā)土地,集中在沿健康西路西側(cè)一帶。6、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及差異 本市目前房地產(chǎn)住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分布在,清河區(qū)東側(cè)水渡廣場周邊及清浦區(qū)沿承德南路沿線東側(cè) 商業(yè)項(xiàng)目集中在以淮海廣場輻射500米左右的范圍 本項(xiàng)目地塊周邊500米左右,目前尚未有住宅及商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā) 本項(xiàng)目地塊屬本市政府行政辦公及高教校區(qū)板塊7、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) 商品房多層住宅均價(jià)約2374元/左右,目前無項(xiàng)目開發(fā) 商品房小高層住宅均價(jià)約2685元/左右 項(xiàng)目地塊向東輻射1500米左右,小高層價(jià)格約2750元/左右結(jié)論:1、本市尚未形成強(qiáng)有力的支柱型產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)相對較弱,由此帶來消費(fèi)市場能力不足2、整體房地產(chǎn)供求趨于平衡,局部出現(xiàn)開發(fā)量過剩3、清河區(qū)核心商圈土地供應(yīng)稀缺,但本項(xiàng)目地塊周邊具有一定開發(fā)土地存量4、參照區(qū)域小高層及本市整體均價(jià),本項(xiàng)目入市均價(jià)應(yīng)在2380元/左右四、項(xiàng)目地塊地理位置項(xiàng)目位置 第二部分 地塊環(huán)境要素一、區(qū)域方位圖市政府淮海廣場項(xiàng)目地塊清浦區(qū)政府淮陰工學(xué)院富麗花園項(xiàng)目區(qū)域商圈第一商圈項(xiàng)目地塊第二商圈地質(zhì)地貌狀況紅色 代表商業(yè)米黃色 代表住宅粉紅色 代表大專院校綠色 代表市政綠化風(fēng)光淺藍(lán)色 代表河流褐色 代表二類工業(yè)用地灰色 代表三類工業(yè)用地2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境狀況(1)地塊周邊住宅社區(qū) 臨近的規(guī)模社區(qū)為“富麗花園”,盡一墻之隔,該項(xiàng)目始建于1997年左右。 距本項(xiàng)目地塊1500米左右為“益興名流花苑”,三期正在建設(shè)中的小高層,層高11層 正在建設(shè)中的“新世紀(jì)豪園”,小高層11層及30層高層(2)綠化景觀 距本項(xiàng)目西安路東北面為“桃花塢公園”及“桃花島” 地塊原屬綠化園林局植物培植基地,原生杉樹林帶資源形成一道景觀 北側(cè)有延古黃河南岸的梨園風(fēng)光帶,為本市著名景觀 北側(cè)距本項(xiàng)目約400米左右為“古黃河”河道(3)周邊建筑物高度 周邊建筑物高度為17米左右 建筑類型:政府機(jī)構(gòu);住宅;學(xué)校等,以政府辦公樓及教學(xué)樓居多3、地塊交通狀況 地塊周邊的市政路網(wǎng)貫穿項(xiàng)目地塊,項(xiàng)目地塊地處東西方向有健康西路道路北側(cè),向東400米左右有西安路貫穿南北。 公交便捷,多條公交線路經(jīng)過,其中有10路、13路、28路、31路等經(jīng)過,26路及4路終點(diǎn)站就在此。4、周邊市政配套設(shè)施狀況(1)購物場所方面周邊尚無較為集中的商業(yè)配套(2)周邊為本市集中的高等教育板塊,其中有淮陰工學(xué)院距本地塊僅1500米左右,同時(shí)還有財(cái)會(huì)干部學(xué)校、淮陰師范西校區(qū)、供銷學(xué)校、信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、食品學(xué)院等均在地塊周邊道路沿線;小學(xué)有西安路小學(xué);翔宇中學(xué)教育資源豐厚。(3)沿健康路向東有著名的八二醫(yī)院,為本市最高醫(yī)療水平機(jī)構(gòu)(4)金融服務(wù)、郵政服務(wù)、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)等設(shè)施齊全,但比較散(5)沿西安路及健康路集中了市政職能機(jī)構(gòu),臨近地塊健康路向東1200米為淮安市市政府所在地結(jié)論1、 從項(xiàng)目地塊自然環(huán)境來看,有一定的優(yōu)勢,如古黃河風(fēng)光帶及原生森林帶兩大優(yōu)勢自然條件2、 交通便捷,依托健康路及西安路貫穿東西南北,連接整個(gè)公交路網(wǎng)3、 由于地處臨近市政府各機(jī)關(guān)及大專院校,區(qū)域內(nèi)主力客群的消費(fèi)能力相對較強(qiáng)4、 周邊的建筑高度相對叫平整,有利于項(xiàng)目開發(fā)建筑立面的形象展示5、 周邊商業(yè)配套相對較弱,對生活購物消費(fèi)的便捷性有一定的影響6、 受周邊住宅項(xiàng)目較少的影響,在項(xiàng)目開發(fā)銷售人氣指數(shù)不高第三部分 地塊SWOT分析一、分析根據(jù)項(xiàng)目地塊各種要素、規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)配套,地塊開發(fā)將存在大量的成功機(jī)會(huì),同時(shí)潛在許多威脅。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示:優(yōu)勢(S)1、 依托良好的自然環(huán)境2、 出行交通便捷3、 區(qū)域客戶消費(fèi)能力強(qiáng)4、 區(qū)域內(nèi)客戶素質(zhì)較高5、 周邊小型設(shè)施配套較全6、 遠(yuǎn)離工業(yè)污染劣勢(W)1、 地塊區(qū)位較偏,人氣不足2、 地塊偏向,造成土地資源浪費(fèi)3、 沿街門幅較窄,商業(yè)物業(yè)開發(fā)不足4、 周邊缺乏集中大型的商業(yè)配套5、 由于人氣不足增加推廣成本機(jī)會(huì)(O)1、 目前尚未規(guī)模開發(fā),能夠塑造大盤概念2、 公務(wù)員及教師客源較集中3、 遠(yuǎn)離鬧市區(qū),能夠塑造時(shí)尚都市現(xiàn)代舒適居住環(huán)境威脅(T)1、 市場整體供求趨于平衡,消費(fèi)量將逐步下降2、 東部已形成住宅開發(fā)熱點(diǎn),形成客戶關(guān)注偏移二、地塊價(jià)值診斷結(jié)論1、借助自然環(huán)境優(yōu)勢,塑造市區(qū)高品質(zhì)居住環(huán)境2、鎖定區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及教師目標(biāo)客戶,量身定做打造白領(lǐng)社區(qū)3、建筑形態(tài)選用歐式后現(xiàn)代風(fēng)格,以產(chǎn)品形象差異吸引客戶眼球4、注重社區(qū)環(huán)境品質(zhì),結(jié)合周邊自然景觀,形成項(xiàng)目風(fēng)尚樓盤5、控制入市價(jià)格,樹立客戶對產(chǎn)品保值增值信心6、建議整治古黃河河堤,提升市政配套品質(zhì)與項(xiàng)目形成一道景觀第四部分 地塊開發(fā)背景條件及價(jià)值分析一、地塊示意圖富麗花園項(xiàng)目地塊二、開發(fā)規(guī)劃要點(diǎn)及自身?xiàng)l件1、土地開發(fā)面積114畝,合計(jì)約76000平方米左右2、容積率1.83、總開發(fā)面積約16.8萬平方米左右4、安置房置換面積4.7萬平方米左右5、地塊偏向45度左右6、健康西路沿街面長約80米左右,最長進(jìn)深450米左右三、地塊價(jià)值分析1、環(huán)境價(jià)值 原生森林形成項(xiàng)目開發(fā)的一大買點(diǎn),塑造都市圈最佳生態(tài)居住環(huán)境。 開發(fā)成現(xiàn)代歐式建筑與環(huán)境,以高品質(zhì)環(huán)境形成高端物業(yè)差異2、地段價(jià)值 地處核心主城區(qū),推出主城區(qū)概念,同時(shí)渲染地段價(jià)值 借助政府及教育板塊概念,提升項(xiàng)目為中堅(jiān)階級領(lǐng)地概念3、美學(xué)價(jià)值 依托自然環(huán)境優(yōu)勢,以原生森林環(huán)境,結(jié)合古黃河風(fēng)光帶,形成回歸自然,建立人們“香格里拉”式的生活環(huán)境 以歐洲后現(xiàn)代建筑風(fēng)格展現(xiàn)建筑品質(zhì),形成項(xiàng)目時(shí)尚國際化4、文化價(jià)值 演繹古黃河歷史,傳承地域傳統(tǒng)文化內(nèi)涵 將古黃河中國傳統(tǒng)文化與后現(xiàn)代歐式建筑相融合,形成項(xiàng)目開發(fā)的一大買點(diǎn)第五部分 土地價(jià)值評估一、土地價(jià)值評估方法1、“直算法”以下在已確定了土地單價(jià)的基礎(chǔ)上,進(jìn)行各種費(fèi)用測算。(一)以地面地價(jià)為基礎(chǔ),在容積率等修正系數(shù)的控制下,利用地價(jià)分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價(jià)格,進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價(jià)格增加值與土地總面積相乘得到總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為(以商住房開發(fā)為例):土地總價(jià)土地總單價(jià)土地總面積(修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià))土地總面積由于受資料所限,此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價(jià)分配率代替不同用途下地價(jià)在立體空間中的分配率。(二)以地面地價(jià)為基礎(chǔ),在容積率等修正系數(shù)的控制下,求出不同類型用地的單價(jià),再按一定原則分?jǐn)偼恋乩妹娣e,以不同類型的土地單價(jià)乘以相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e,加和求得總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例):土地總價(jià)商業(yè)用地總價(jià)住宅用地總價(jià)修正后的商業(yè)用地單價(jià)商業(yè)分?jǐn)偼恋孛娣e修正后的住宅用地單價(jià)住宅分?jǐn)偼恋孛娣e其中面積分?jǐn)偟脑瓌t為:不同用途的建筑造價(jià)和房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相差不大時(shí),按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來進(jìn)行分?jǐn)?;?dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差不大,而房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相差較大時(shí),可以按照各種用途房地產(chǎn)的市場價(jià)值占整個(gè)建筑的總市場價(jià)值的比例來進(jìn)行分?jǐn)偅划?dāng)不同用途的建筑造價(jià)相差較大,而房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格相差也較大時(shí),以剩余法分別計(jì)算出土地價(jià)格后進(jìn)行分?jǐn)偂?三)以樓面價(jià)為基礎(chǔ),通過容積率修正及樓層修正,得出不同用途不同樓層的樓面地價(jià),乘以相應(yīng)建筑面積,得到總地價(jià)。其公式表現(xiàn)為(以商住房開發(fā)為例):土地總價(jià)商業(yè)用地總價(jià)住宅用地總價(jià)修正后的2、“對比法”以下為在未取得土地價(jià)格基礎(chǔ)上,將另一宗與本地塊較等同的土地價(jià)格進(jìn)行比對,在援引了“直算法”基礎(chǔ)上,將本地塊土地各種系數(shù)進(jìn)行比對核算。此方法不適合本項(xiàng)目地塊評估。3、“成本逼近法”該方式主要運(yùn)用于,在聯(lián)合開發(fā)基礎(chǔ)上,將市場銷售目標(biāo)定價(jià)加以確定,以倒推各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用及營銷推廣費(fèi)用,得出土地價(jià)格。(一)、基本條件開發(fā)總面積114畝;退還安置房面積4.7萬平方米;容積率1.8;退還安置房土地面積不算在總開發(fā)土地面積內(nèi)。(二)建設(shè)成本主要系數(shù) 商業(yè)住宅開發(fā)各種規(guī)費(fèi)用(概算) 水、電、氣費(fèi)用(概算) 建筑成本費(fèi)用(概算) 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用(概算) 環(huán)藝施工費(fèi)用(概算) 環(huán)藝設(shè)計(jì)費(fèi)用(概算) 稅費(fèi)(概算) 營銷推廣費(fèi)用(概算) 合理利潤(概算) 土地成本(概算) 土地開發(fā)總面積(概算)(三)總開發(fā)土地面積總開發(fā)土地面積114畝換算系數(shù)76000平方米開發(fā)土地分類:安置房土地總面積退還房屋面積單位換算容積率47000666.661.8=39畝商住房開發(fā)總面積總體開發(fā)土地面積安置房土地面積114畝39畝75畝,面積單位換算75畝50000平方米(四)規(guī)劃商住房開發(fā)總建筑面積規(guī)劃商住房開發(fā)建筑總面積容積率土地總面積1.85000090000平方米(四)各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用概算匯總安置房建筑成本概算: 商業(yè)住宅開發(fā)各種規(guī)費(fèi)用(概算) 160元/ 水、電、氣費(fèi)用(概算) 162.5元/ 建筑成本費(fèi)用(概算) 760元/ 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用(概算)2 15元/ 環(huán)藝施工費(fèi)用(概算) 120元/ 稅費(fèi)(概算)5.5% 100元/ 利潤(概算)5 100元/ 土地成本(概算)70萬元/畝 600元/合計(jì) 2017.5元/(六)安置房開發(fā)建筑總成本安置房建筑總額安置房總面積未減免的開發(fā)總成本470002017.5元/9482萬元(七)土地成交總成本土地成交總成本本宗土地總面積土地成交單價(jià)114畝70萬元/畝7980萬元(八)市場銷售盈虧平衡測算根據(jù)區(qū)域同類產(chǎn)品市場均價(jià),本項(xiàng)目產(chǎn)品入市銷售均價(jià)確定為約2380元/,由此進(jìn)行盈虧平衡測算。依據(jù)項(xiàng)目盈利10進(jìn)行定位測算:在銷售過程中成本部分將增加營銷推廣費(fèi)用5(銷售均價(jià)5)119元/開發(fā)商住總收入銷售均價(jià)開發(fā)總面積2380元/90000=21420萬元開發(fā)總成本開發(fā)安置房(除去土地成本)開發(fā)總成本(除去土地成本)6588萬元12929萬元19517萬元收益總額開發(fā)商住總收入開發(fā)總成本21420萬元19517萬元1903萬元- 1.請仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對于不預(yù)覽、不比對內(nèi)容而直接下載帶來的問題本站不予受理。
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