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2017秋17春天大《房地產(chǎn)估價(jià)》在線作業(yè)二 一、單選題（共 40 道試題，共 100 分。） 1. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價(jià)格為（ ）萬元。 A. 23.75 B. 24 C. 23 D. 23.69 正確答案： 1. 2. 同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 3. 若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（）。 A. 78％ B. 85％ C. 117％ D. 150％ 正確答案： 1. 4. 甲土地的樓面地價(jià)2000元/平方米，建筑容積率為5；乙土地的樓面地價(jià)1500元／平方米，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有( )。 A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙 D. 難以判斷 正確答案： 1. 5. 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 6. 以下各組商品之間，一種商品的價(jià)格上升后，另外一種商品的消費(fèi)會跟著減少的是（ ）。 A. 普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房 B. 賓館與寫字樓 C. 普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn) D. 城市地鐵和城市公交 正確答案： 1. 7. 收益法公式V=a／r成立的條件是（ ）。 A. a每年不變，年期有限，r每年不變且大于零 B. a每年變化，年期有限，r每年不變且大于零 C. a每年不變，年期無限，r每年不變且大于零 D. a每年不變，年期有限，r每年變化且大于零 正確答案： 1. 8. 評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時，選取的還原利率越高，評估出的價(jià)格會( )。 A. 越高 B. 越低 C. 不變 D. 符合客觀實(shí)際 正確答案： 1. 9. 某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時點(diǎn)為2005年8月16日。因估價(jià)結(jié)果有爭議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時點(diǎn)為（ ）。 A. 2005年8月16日 B. 2005年12月15日 C. 估價(jià)作業(yè)期間的任意一天 D. 估價(jià)人員與委托人商定的某天 正確答案： 1. 10. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。 A. 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià) B. 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征 C. 房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D. 房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 正確答案： 1. 11. 商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為（ ）。 A. 商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤 B. 商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤－投資利息 C. 商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－投資利息 D. 商品銷售收入－商品銷售成本－經(jīng)營費(fèi)用－商品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－商業(yè)利潤－投資利息 正確答案： 1. 12. 某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬元。 A. 1838.00 B. 1844.55 C. 1845.87 D. 1850.00 正確答案： 1. 13. 交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 14. （ ）是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。 A. 估價(jià)師聲明 B. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C. 審核估價(jià)報(bào)告 D. 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期 正確答案： 1. 15. 樓面地價(jià)＝（ ）建筑容積率。 A. 建筑層數(shù) B. 建筑覆蓋率 C. 綠地率 D. 土地單價(jià) 正確答案： 1. 16. 基本完好房的成新度一般為（ ）。 A. 十成新 B. 九到十成新 C. 六到七成新 D. 七到十成新 正確答案： 1. 17. 收益還原法又稱承包商法。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 18. 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（）。 A. 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 B. 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 C. 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+通貨膨脹補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 D. 資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠 正確答案： 1. 19. 運(yùn)用成本法評估房屋價(jià)格時，影響估價(jià)結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有（ ）。 A. 交易雙方有經(jīng)濟(jì)關(guān)系 B. 會計(jì)報(bào)表中房屋計(jì)提折舊的原始記錄的完備性 C. 房屋結(jié)構(gòu)類型確認(rèn)的正確與否 D. 房屋買賣價(jià)格的準(zhǔn)確性 正確答案： 1. 20. 路線價(jià)法估價(jià)的第二個步驟為( ) A. 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B. 求取路線價(jià) C. 編制深度百分率表 D. 劃分路線價(jià)區(qū)段 正確答案： 1. 21. 因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。 A. 自然折舊 B. 物質(zhì)折舊 C. 功能折舊 D. 經(jīng)濟(jì)折舊 正確答案： 1. 22. 選取可比實(shí)例時，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處于( )。 A. 同一地區(qū) B. 同一城市 C. 同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) D. 同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) 正確答案： 1. 23. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯誤的是()。 A. 獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B. 合法原則屬于一般性原則 C. 最高最佳使用原則屬于技木性原則 D. 謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 正確答案： 1. 24. 與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格形成原理是（ ）。 A. 均衡原理 B. 預(yù)期原理 C. 競爭原理 D. 替代原理 正確答案： 1. 25. 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時點(diǎn)原則上為(） A. 簽訂估價(jià)委托合同之日 B. 發(fā)放抵押貸款之日 C. 完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日 D. 未來處置抵押房地產(chǎn)之日 正確答案： 1. 26. 運(yùn)用市場比較法時，對比較實(shí)例為拍賣、招標(biāo)的價(jià)格，不需進(jìn)行交易情況修正。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 27. 拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（ ） A. 拍賣價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格 B. 拍賣價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格 C. 招標(biāo)價(jià)格＞拍賣價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格 D. 招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格＞拍賣價(jià)格 正確答案： 1. 28. 某宗房地產(chǎn)的評估價(jià)格為300萬元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬元，這意味著該評估價(jià)格不是客觀合理的。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 29. 下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對象的表述中，錯誤的是()。 A. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，對估價(jià)對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對 B. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，拍攝反映估價(jià)對象外觀狀況影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝 C. 房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，感受估價(jià)對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣 D. 估價(jià)對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 正確答案： 1. 30. 收益法中所指的收益是（）。 A. 估價(jià)時點(diǎn)前一年的收益 B. 估價(jià)時點(diǎn)前若干年的平均收益 C. 估價(jià)時點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D. 估價(jià)時點(diǎn)前最高盈利年份的收益 正確答案： 1. 31. 某宗房地產(chǎn)采用市場比較法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)( )。 A. 取三者的平均值 B. 取三者的中間值 C. 任選其中之一 D. 在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定 正確答案： 1. 32. 為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45 元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15％，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75％，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72％，稅金為3 5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元每平米。 A. 2204.55 B. 2397.99 C. 3237.60 D. 3345.64 正確答案： 1. 33. 通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。 A. 土地取得成本+開發(fā)成本 B. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用 C. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 D. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 正確答案： 1. 34. 若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)考慮（）。 A. 通貨膨脹影響 B. 投資利息因素 C. 資金時間價(jià)值 D. 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 正確答案： 1. 35. 同一宗房地產(chǎn)，建筑物價(jià)格=房地價(jià)格+土地價(jià)格。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1. 36. 有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬元（收益可視為無限年）。 A. 30 B. 40 C. 50 D. 60 正確答案： 1. 37. 一宗土地使用假設(shè)開發(fā)法評估其價(jià)格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土地的評估價(jià)格應(yīng)為( )萬元。 A. 800 B. 1000 C. 900 D. 1800 正確答案： 1. 38. 在估價(jià)報(bào)告中陳述（），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時需要注意的事項(xiàng)。 A. 估價(jià)師聲 B. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 C. 估價(jià)方法 D. 估價(jià)對象 正確答案： 1. 39. 有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。 A. 400 B. 450 C. 500 D. 540 正確答案： 1. 40. 即使在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，比較法也并非完全有效。 A. 正確 B. 錯誤 正確答案： 1.